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Reaktivierung der Sonderabschreibung für Vermieter beim Neubau von Mietwohnungen

Die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen nach Paragraf 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) soll Anreize für den Mietwohnungsbau setzen und galt zunächst nur für Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags bzw. in diesem Zeitraum getätigter Bauanzeige. Sie ist jedoch mit dem Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) verlängert und neugefasst worden.

Die Sonderabschreibung gilt danach auch für neue Wohnungen, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige in den Jahren 2023 bis 2026 hergestellt werden und die der Erwerber bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam erwirbt. Private Investoren, die neuen Wohnraum schaffen, können daher in den ersten vier Jahren nach dem Bau oder Kauf jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur linearen Abschreibung steuermindernd geltend machen. Zusammen mit der Erhöhung der pauschalen Abschreibung für ab dem 1. Janaur 2023 fertiggestellte Wohnimmobilien auf 3 Prozent pro Jahr können so in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 32 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden.

Für die Sonderabschreibung gilt eine neue Baukostenobergrenze von 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (bislang 3.000 Euro) sowie eine auf 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (bislang 2.000 Euro) angehobene Bemessungsgrenze. Ferner müssen nunmehr als weitere Voraussetzung die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt sein.

Tipp: Darüber hinaus wurden die Regelungen zur Einhaltung der De-Minimis-Verordnung auf Anspruchsberechtigte beschränkt, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind. Somit müssen Vermieter keine beihilferechtlichen Voraussetzungen mehr erfüllen.

Wichtig: Für neue Wohnungen, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige im Jahr 2022 hergestellt worden sind, kann die Sonderabschreibung weder nach der alten noch nach der neuen Regelung beansprucht werden.

Steuervorteile gibt es auch für Investitionen in bestehende Gebäude

Gefördert wird nicht nur der Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern. Eine begünstigte Wohnung kann auch durch den Umbau von bestehenden Gebäudeflächen entstehen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht. Zudem kann die Sonderabschreibung für Aufstockungen oder Anbauten beansprucht werden, zum Beispiel beim Ausbau von Dachgeschossen.

Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter betragen

Die neu geschaffene Wohnung muss die Anforderungen des Bewertungsgesetzes erfüllen. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Es muss sich um eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit handeln, die einen eigenen Zugang hat. Außerdem ist es erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume vorhanden sind, also eine Küche, ein Bad oder eine Dusche sowie eine Toilette. Die Wohnfläche muss nach den bewertungsrechtlichen Vorgaben mindestens 23 Quadratmeter betragen. Dabei sind – im Gegensatz zur Berechnung der Wohnfläche – außerhalb der Wohnung belegene Nebenräume nicht zu berücksichtigen.

Tipp: Ausnahmen gelten bei einer Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses, bei einem abgeschlossenen Appartement in einem Seniorenheim und bei einer Unterkunft für betreutes Wohnen. Hier genügt eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 Quadratmetern, sofern die Wohnung zumindest aus einem Wohn-Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen sowie einem Bad und WC besteht.

Strenge Umweltauflagen

Neue Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die neu gebaute Wohnung in einem Gebäude liegt, das die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit der Nachhaltigkeitsklasse „Effizienzgebäude-Stufe 40” erfüllt. Dies muss durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude” nachgewiesen werden. Dieses Qualitätssiegel wird durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle vergeben, wenn besondere Anforderungen im öffentlichen Interesse eingehalten werden, die aktuelle Ziele in den Bereichen Klimaschutz, Ressourcenschonung, Gesundheitsschutz und Teilhabe aufgreifen.

Nur vermietete Wohnungen sind begünstigt

Die neu geschaffenen Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden Eine Selbstnutzung und die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung zu fremden Wohnzwecken sind nicht begünstigt.

Tipp: Auf die Höhe der Miete kommt es dabei nicht an. Es gibt keine Obergrenze.

Um sicherzustellen, dass die neuen Wohnungen nicht als Ferienwohnungen vermietet werden, müssen die Wohnungen dauerhaft bewohnt sein.

Eine Wohnung dient nur dann Wohnzwecken i. S. des § 7b EStG, wenn die entgeltliche Überlassung unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr mietvertraglich festgelegt ist. Wird eine kürzere Mietdauer vereinbart, kann dies unschädlich sein, wenn der Nachweis erbracht wird, dass die Wohnung nicht lediglich der vorübergehenden Beherbergung von Personen dienen soll, sondern der längerfristigen Nutzung zu Wohnzwecken.

Tipp: Unproblematisch ist beispielsweise die Vermietung an einen Praktikanten für die Dauer des Praktikums oder die Vermietung an einen Studenten für die Dauer eines Semesters.

Eine Untervermietung durch den Mieter ist nur dann unschädlich, wenn die Untervermietung Wohnzwecken dient. Um Probleme zu vermeiden, ist es sinnvoll, in den Mietverträgen die Untervermietung komplett auszuschließen oder zumindest die Genehmigung durch den Vermieter zu vereinbaren.

Tipp: Das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters ist aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Obergrenze für Baukosten darf nicht überschritten werden

Die (angehobene) Obergrenze für die Baukosten darf nicht überschritten werden. Voraussetzung für die Sonderabschreibungist nach neuem Recht ab 2023, dass die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung.

Tipp: In die Berechnung der Wohnfläche sind auch Nebenräume einzubeziehen. Nebenräume in diesem Sinne sind Räume, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören. Keller- und Abstellräume, die vollständig der neuen Mietwohnung zugerechnet werden können, weil sie ausschließlich von den Bewohnern der Wohnung genutzt werden, sind mit ihrer vollen Fläche als Wohnfläche zu berücksichtigen.

Gemeinschaftlich genutzte Nebenräume können allerdings nur entsprechend des Anteils der neuen Wohnung an der Gesamtnutzfläche des gesamten Gebäudes einbezogen werden. Das gilt beispielsweise für Bodenräume, Waschküchen, andere gemeinschaftliche Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume sowie Garagenplätze.

Funktionsflächen wie Haustechnikflächen, Aufzüge und Aufzugsschächte, Treppenläufe und -podeste sind hingegen bei der Berechnung der begünstigten Flächen nicht zu berücksichtigen.

Sofern Garagen neben dem Gebäude errichtet werden, gehören sie dann zu einer Wohnung, wenn die Wohnung und die Garagen als Bewertungseinheit i. S. des Bewertungsgesetzes anzusehen sind.

Vorsicht Falle: Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Obergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach der Fertigstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Der dreijährige Überwachungszeitraum wird dabei nicht taggenau betrachtet, sondern bezieht sich auf die nächsten drei vollen Kalenderjahre.

Förderung ist zeitlich begrenzt

Begünstigt werden nur Baumaßnahmen, für die der Bauantrag oder – in den Fällen, in denen eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt wird. Nicht ausschlaggebend ist das Jahr der Fertigstellung.

Sonder-Abschreibung auch bei Immobilien im Ausland möglich

Aus unionsrechtlichen Gründen kann die Sonderabschreibung auch für Wohnungen in anderen EU-Staaten in Anspruch genommen werden sowie in Staaten außerhalb der EU, mit denen entsprechende Amtshilfeübereinkommen bestehen. Voraussetzung ist, dass die aus der Vermietung dieser Wohnungen erzielten Einkünfte in Deutschland der Besteuerung unterliegen. Dies ist vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen abhängig.

Höhe der Sonderabschreibung

Gebäude sind zwar begünstigt, wenn die Baukosten 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Sonderabschreibung wird jedoch nur für Baukosten bis höchstens 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gewährt. Sie beträgt jährlich bis zu fünf Prozent der förderfähigen Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren nach der Anschaffung oder der Herstellung einer neuen Wohnung. Die volle Jahresabschreibung kann auch bei der Fertigstellung oder der Anschaffung im Laufe des Jahres geltend gemacht werden. Die reguläre lineare Abschreibung von drei Prozent jährlich muss parallel vorgenommen werden.

Veräußerung einer begünstigten Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist

Die Sonderabschreibung ist bei einer Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist nicht automatisch rückgängig zu machen. Der Verkäufer der Wohnung kann nachweisen, dass die begünstigte Wohnung auch vom Erwerber weiterhin entgeltlich vermietet wird.

Tipp: Es empfiehlt sich eine Klausel im Kaufvertrag, wonach der Käufer dem Veräußerer den entstehenden steuerlichen Schaden samt anfallender Zinsen ersetzen muss, wenn die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

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50672 Köln

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