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Capital Gains Tax und Drei-Objekt-Grenze
Viele Deutsche verfügen in den Vereinigten Staaten von Amerika über Grundbesitz. Im Falle des Verkaufs stellt sich deshalb die Frage, wie hoch die Besteuerung des Veräußerungsgewinns sein wird (Capital Gains Tax) und ob diese Objekte in die Berechnung der Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden.
Beispiel: Ein Ehepaar, beide 75 Jahre alt, hat vor mehr als 15 Jahren zwei Grundstücke in Florida erworben, die beide verpachtet sind. Der Kaufpreis betrug damals insgesamt 500.000 US-Dollar. An jährlichen Pachteinnahmen werden durchschnittlich insgesamt 50.000 US-Dollar erzielt. Beide Ehegatten sind zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und in den USA steuerlich zusammen veranlagt. Da sie ihren Nachkommen lieber Geld vererben möchten, beabsichtigen sie, die Grundstücke mittelfristig zu veräußern. Der Pächter ist an einem Kauf zum Jahresende 2011 interessiert und würde bis zu 800.000 US-Dollar für beide Grundstücke zahlen. Des Weiteren haben die Eheleute in den vergangenen vier Jahren zwei in Deutschland belegene Grundstücke veräußert.
Kann man etwaige Einkommensteuern in den USA durch einen Verkauf auf Raten minimieren oder umgehen? In den Vereinigten Staaten von Amerika wird der Grundstücksverkauf im Rahmen der Einkommensteuer mit der so genannten „Capital Gains Tax“ besteuert. Hierbei handelt es sich um eine Steuer, die auf den Veräußerungsgewinn bei der Veräußerung von Vermögenswerten, wozu insbesondere der Verkauf von Grundvermögen zählt, erhoben wird. Die Capital Gains Tax wird auf den Differenzbetrag zwischen dem Erwerbs- und dem Verkaufserlös erhoben - in unserem Beispielfall also auf 300.000 US-Dollar.
Gegenrechnungsfähig sind die objektbezogenen Verluste der vergangenen fünf Jahre vor der Veräußerung. Die Verluste können jedoch lediglich mit maximal 3.000 US-Dollar jährlich in Ansatz gebracht werden. Der Steuersatz beträgt bei Grundbesitz, welchen man länger als ein Jahr in seinem Eigentum hatte (long-term property), derzeit grundsätzlich 15 Prozent. Dieser geringe Steuersatz sollte ursprünglich nur bis 2010 gelten. Präsident Obama hat aber am 17. Dezember 2010 ein Gesetz unterzeichnet, mit welchem der Anwendungsbereich dieser Ausnahmeregelung bis Ende 2012 verlängert wurde. Für Verkäufe, die nach dem 31. Dezember 2012 getätigt werden, steigt der Steuersatz dann ausnahmslos auf 20 Prozent.
Hierbei sind sowohl das Steuerformular 4797 als auch das „Informationsformular“ 1099-S zu verwenden. Diesbezüglich sollte allerdings ein Steuerberater in den USA konsultiert werden.
Für unser Beispiel ergibt sich folgende Berechnung:
Verkaufspreis
US-$ 800.000,00
./. Erwerbspreis
US-$ 500.000,00
Veräußerungsgewinn
US-$ 300.000,00
Capital Gains Tax 15 %
US-$ 45.000,00
Einkommensteuerrechtlich hätte dies folgende Gesamt-Einkommensteuer-Last der Eheleute in den USA zur Folge, würden sie bis zum Ende des Jahres 2011 verkaufen:
Einkünfte aus Verpachtung
US-$ 50.000,00
zzgl. Veräußerungsgewinn
US-$ 300.000,00
US-Einkünfte 2011
US-$ 350.000,00
Einkommensteuer auf US-$ 50.000,00
US-$ 6.666,00
Capital Gains Tax auf US-$ 300.000,00
US-$ 45.000,00
US-Einkommensteuerlast insgesamt
US-$ 51.666,00
Bei einem Verkauf nach dem 31. Dezember 2012 würde sich die Steuerlast auf 66.666 US-Dollar erhöhen, da die Capital Gains Tax dann 20 Prozent (= 60.000 US-Dollar) betragen wird.
Das US-Einkommensteuerrecht lässt den so genannten „Installment Sale“ grundsätzlich zu und gestattet es dem Verkäufer, den Veräußerungsgewinn im Jahr des Verkaufs oder in den folgenden Jahren des Zuflusses zu versteuern. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass sich die Capital Gains Tax ab dem 1. Januar 2013 auf 20 Prozent erhöhen wird, sodass hieraus eine höhere Steuerlast resultiert.
Eine Anerkennung als „low-income-individual“ setzt voraus, dass die Gesamteinkünfte den Betrag von 67.900 US-Dollar nicht übersteigen. Die Eheleute können im Jahr 2012 voraussichtlich noch als „low-income-individuals“ angesehen werden. In diesem Fall würde ihnen die Capital Gains Tax erlassen. Dies würde jedoch bedingen, dass der Verkauf umgehend zu erfolgen hätte, damit keine Pachteinnahmen mehr erzielt werden, welche in die Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens einbezogen werden.
Die Eheleute sind 75 Jahre alt und wollen den Grundbesitz wegen der damit verbundenen Schwierigkeiten gerade nicht vererben. Darüber hinaus würde die Steuerersparnis hinsichtlich der Capital Gains Tax lediglich etwa 3.750 US-Dollar im Jahr 2012 betragen. Die Versteuerung der weiteren Raten beziehungsweise der darin enthaltene Gewinn würde ab 2013 mit 20 Prozent (stichtagsbezogen auf den Verkauf) erfolgen, da das Steuerprivileg Ende 2012 entfällt.
An Capital Gains Tax wären dann 55.000 US-Dollar zu zahlen. Selbst unter Berücksichtigung der Ersparnis durch die Ausnutzung des „low-income“-Status im Jahr 2012 wäre die Capital Gains Tax im Falle des Verkaufs auf Raten also um 10.000 US-Dollar höher, als bei einem Verkauf der beiden Grundstücke mit Wirkung zum Jahresende 2011.
Da die Eheleute vor vier Jahren zwei in der BRD belegene Grundstücke veräußert haben, stellt sich die Frage nach der Anwendbarkeit der Drei-Objekt-Grenze, das heißt nach der Gewerblichkeit des Grundstückhandels. Falls die Drei-Objekt-Grenze zur Anwendung kommt, unterliegt der Veräußerungsgewinn nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.
Gemäß der Drei-Objekt-Grenze ist der Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen, wenn der Steuerpflichtige mehr als drei Objekte veräußert, bei denen zwischen Erwerb und Verkauf ein enger zeitlicher Zusammenhang von in der Regel nicht mehr als fünf Jahren besteht. Bei über fünfjährigem Abstand oder weniger als vier Objekten entfällt diese Indizwirkung. Werden bebaut erworbene Grundstücke veräußert, die der Veräußerer jahrelang (mehr als 10 Jahre) unter anderem zur Vermietung genutzt hat, ist dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte Vermögensverwaltung. Das bedeutet, dass die vor 15 Jahren in Florida erworbenen Grundstücke im Falle des Verkaufs nicht in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden und somit weder der deutschen Einkommen- noch der Gewerbesteuer unterliegen.
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