Elternhaus
Beim Elternhaus ist ein steuerfreier Erwerb möglich.
Das Gesetz zur Reform des Erbschaftssteuer- und Bewertungsrechtes hat verschiedene Steuerbefreiungen geschaffen. Danach ist nicht nur eigengenutztes Wohnungseigentum (Wohnung, Einfamilienhaus) - unabhängig vom Wert der Immobilie - von der Erbschafts- und/oder Schenkungsteuer befreit. Eine erhebliche Verbesserung des neuen Gesetzes liegt darin, dass auch eigengenutzte Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und gemischt genutztem Grundstück begünstigt sind.
Erbschaft
Das Wohnungseigentum bleibt bei einem Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten, Lebenspartner und Kinder steuerfrei, wenn eine Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall vorlag und der Erbe unverzüglich selbst in das Objekt einzieht. Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder gilt das aber nur, soweit die Wohnfläche der bezogenen Wohnung 200 m² nicht übersteigt. Bei der Flächenberechnung zählen Nutzflächen (zum Beispiel Keller, Garagen) nicht mit. Eine größere Wohnung wird, soweit die Größe 200 m² übersteigt, anteilig besteuert. Dabei kann aber der wesentlich erhöhte, persönliche Freibetrag genutzt werden und gegebenenfalls insoweit noch Steuerfreiheit erlangt werden. Diese Regelungen gelten auch für das geerbte Elternhaus beziehungsweise andere Häuser.
Die Steuerbefreiung kann aber mit Wirkung für die Vergangenheit wegfallen. Nutzt der Erbe das Elternhaus oder das Wohnungseigentum innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken, verliert er die Steuerbefreiung. Davon sieht das Finanzamt nur ab, wenn der Erbe aus “zwingenden Gründen” an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.
Schenkung
Zur Erzielung eines weitgehend steuerfreien Übergangs von Vermögen auf die Kinder bietet es sich an, schon zu Lebzeiten Vermögen geplant zu übertragen. So können Sie die wesentlich erhöhten Freibeträge sogar mehrfach nutzen, da sie alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen.
Beispiel: Der Vater V schenkt seinem Sohn sein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Einfamilienhaus (Nutzfläche 200 m² ) mit einem steuerlichen Wert in Höhe von 600.000 Euro (Vergleichswertverfahren) und Restschulden in Höhe von 200.000 Euro. Die Schulden werden mit 6,5 Prozent pro Jahr verzinst. Die somit anfallenden, jährlichen Zinsen in Höhe von 13.000 Euro sind beim Vater nicht abzugsfähig.
Die Übernahme der Belastungen des Eigenheims in Höhe von 200.000 Euro mindert die steuerpflichtige Bereicherung.
Schenkungssteuer fällt für das Elternhaus also nicht an, weil die Zuwendung wegen des Freibetrages von 400.000 Euro steuerfrei bleibt. Wird jetzt die Übernahme der Belastung mit der Vereinbarung eines Nutzungsverhältnisses für den Vater verknüpft, kann sie beim beschenkten Sohn steuermindernd berücksichtigt werden. Beim Vater hingegen waren die Aufwendungen nicht abzugsfähig.
Der Vater schließt demgemäß über seine weitere Nutzung des Einfamilienhauses mit seinem Sohn einen Mietvertrag zu 75 Prozent der ortsüblichem Miete von 1.750 Euro Miete = 1.312,50 Euro monatlich. Nun erzielt der Sohn mit dem Elternhaus Mieteinnahmen in Höhe von 15.750 Euro jährlich, die er steuerlich wirksam mit den Schuldzinsen aus der übernommenen Finanzierung verrechnen kann. Die beim Vater steuerlich irrelevanten Zinszahlungen, kalkulatorischen Abschreibungen und Erhaltungsaufwendungen können nun voll gegen die gezahlte Miete für das Elternhaus angerechnet werden.
Bei lebzeitiger Übertragung verlangt der Gesetzgeber auch nicht, dass der Erwerber die Wohnung / das Elternhaus nach dem Erwerb zehn Jahre lang selbst nutzt.
Will der beschenkte Sohn das Eigentum alsbald veräußern, fällt keine nachträgliche Schenkungssteuer an. Ebenso günstig ist es, den Kindern frühzeitig Aktien, Anleihen oder Sparguthaben zu schenken. Auch Sparguthaben und Wertpapiere bis zu 400.000 Euro können pro Kind alle zehn Jahre abgabenfrei verschenkt werden.
Hier sollten sich die Eltern eine Versorgung zusichern lassen. Versorgungsleistungen waren steuerlich bislang nur bei Immobilien und Unternehmen zulässig, nun sind sie das auch bei Kapitalvermögen.
In jedem Fall ist es ratsam, sich vor der Schenkung, soweit sie nicht ohnehin notariell beurkundet werden muss, bei einem Rechtsanwalt oder Steuerberater über die verschiedenen steuerlichen und juristischen Aspekte beraten zu lassen. Fehlt es an klaren Vereinbarungen, kann eine Schenkung nur in seltenen Fällen rückgängig gemacht werden.
Das könnte Sie auch interessieren:
-
-
-
Das Einkommensteuergesetz enthält eine Regelung zur verbilligten Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken, von der auch Angehörige profitieren können. Beispielsweise Eltern, die am Studienort ein Appartement an ihre Tochter vermieten. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können die Aufwendungen in jedem Fall zu 100 Prozent als Werbungskosten abgezogen werden. Bei einer Miete zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Miete muss eine zusätzliche Voraussetzung erfüllt sein.
Weiterlesen
-
Bei einer auf Dauer angelegten (unbefristeten) Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass die Vermieter beabsichtigen, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. In anderen Fällen ist die Einkunftserzielungsabsicht hingegen im Einzelfall glaubhaft zu machen. Ist dies nicht möglich, stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein. Dann können Verluste nicht steuermindernd berücksichtigt werden.
Weiterlesen
-
Wer sich im Haushalt von Handwerkern helfen lässt, kann die Handwerkerrechnung oft steuerlich absetzen und so einen Teil der Lohn- beziehungsweise Arbeitskosten direkt von seiner Steuerschuld abziehen. Unabhängig vom persönlichen Einkommen ist die Ersparnis für jeden Steuerzahler gleich hoch.
Weiterlesen
-
Wer seine Abwasseranlage mittels einer Rohrleitungskamera auf Dichtheit prüfen lässt, erhält eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Kosten.
Weiterlesen
-
Maklerkosten können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein
Weiterlesen
-
Verdeckte Gewinnausschüttung einer spanischen Sociedad Limitada an inländischen Anteilseigner infolge unentgeltlicher Nutzung einer Ferienimmobilie.
Weiterlesen
-
Minderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer.
Weiterlesen
-
Sind Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar?
Weiterlesen
-
Erzeugung von Strom und Wärme durch ein Blockheizkraftwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus.
Weiterlesen
-
Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.
Weiterlesen
-
Die Ungleichbehandlung von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern im Grunderwerbsteuerrecht ist verfassungswidrig.
Weiterlesen
-
Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes als außergewöhnliche Belastungen.
Weiterlesen
-
Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel durch Aufteilung im Kaufvertrag.
Weiterlesen
-
Eigentum mit steuerlichem Flair - Altbauten können einen hohen, steuerlichen Reiz haben, wenn sie als Denkmal anerkannt werden.
Weiterlesen
-
Der 13. Senat des Finanzgerichts Münster hat klargestellt, dass Anschaffungsnebenkosten auch bei einem unentgeltlichen Erwerb abzugsfähig sind.
Weiterlesen
-
Erd- und Pflanzarbeiten im Garten sind als Handwerkerleistung steuerbegünstigt.
Weiterlesen
-
Einschränkung des Vorsteuerabzugs bei von Ehegatten errichteten sowohl unternehmerisch als auch privat genutzten Gebäuden.
Weiterlesen
-
Vorsteuerabzug für Photovoltaikanlage bei Neueindeckung des Daches einer Scheune
Weiterlesen
-
Eine rückwirkende Verschärfung bei im Voraus geleisteten Erbbauzinsen ist verfassungswidrig.
Weiterlesen
-
-
Rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist bei Spekulationsgeschäften von zwei auf zehn Jahre.
Weiterlesen
-
Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungsgeschäften ist teilweise verfassungswidrig.
Weiterlesen
-
Bundesfinanzhof (BFH) hält eine allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für erforderlich.
Weiterlesen
-
Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten
Weiterlesen
-
Bilanzsteuerrechtliche Behandlung von schadstoffbelasteten Grundstücken
Weiterlesen
-
Gewerblicher Grundstückshandel: Zwischenschaltung einer nicht funktionslosen GmbH ist grundsätzlich nicht missbräuchlich.
Weiterlesen
-
Darf die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden von einem Flächenschlüssel statt von einem Umsatzschlüssel abhängig gemacht werden?
Weiterlesen
