Immobilienkauf - Schweiz
Andreas Messmer
Immobilienkauf in der Schweiz - für Ausländer gelten Einschränkungen.
Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist für Ausländer nur eingeschränkt möglich. Im Gegensatz zu Deutschland und anderen EU-Staaten hat die Schweiz gesetzliche Regelungen, die beim Erwerb von Grundstücken und Gebäuden durch Ausländer zu beachten sind.
Ein Ausländer, der keinen Wohnsitz in der Schweiz inne hat, darf ein Grundstück oder eine Wohnung zu Wohnzwecken nur erwerben, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
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Das Objekt muss sich in einer Tourismuszone befinden. Was eine Tourismuszone ist, wird von den Kantonen festgelegt.
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Die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 qm und die Wohnfläche nicht mehr als 200 qm betragen.
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Für den Immobilienkauf muss eine Einheit des „kantonalen Kontingents“ vorhanden sein. Das kantonale Kontingent wird den Kantonen dabei jedes Jahr vom Bundesrat zugeteilt. In einigen Kantonen ist es schwierig, eine Einheit eines kantonalen Kontingents zu finden.
In einigen Kantonen kann eine Einheit dieses Kontingents an Ausländer weiter veräußert werden, in anderen Kantonen darf diese Einheit nicht vermietet oder innerhalb von fünf Jahren weiter veräußert werden. Es sind die Bestimmungen des jeweiligen Kantons im Detail zu beachten, auch bereits beim Erwerb.
Der Erwerb von gewerblichen Objekten, wie zum Beispiel Büros oder Hotels, unterliegt dagegen keinen Beschränkungen. Diese können frei erworben werden.
Bei Ausländern mit Wohnsitz in der Schweiz genießen EU-Bürger (Europäische Union und Europäischer Wirtschaftsraum) Sonderrechte.
EU-Bürger erhalten bei Wohnsitz in der Schweiz eine so genannte B-Bewilligung. Voraussetzung hierfür ist, dass sie den Nachweis einer unbefristeten oder zumindest auf mindestens 365 Tage befristeten Anstellung erbringen. Unter dieser Voraussetzung ist ein Immobilienkauf oder auch der Kauf mehrerer Immobilien ohne Einschränkung möglich.
Ein Immobilienkauf in der Schweiz hat einige steuerliche Konsequenzen. Neben den zwischenstaatlichen Abkommen (Doppelbesteuerungsabkommen, hier meist Artikel 6) müssen nationale Vorschriften beachtet werden. Beim Immobilienkauf muss Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Die Höhe richtet sich dabei nach den Bestimmungen des Kantons, in dem die Immobilie liegt. Das Gleiche gilt für die Grundsteuer, die jährlich entrichtet werden muss. Im Vergleich zu deutschen Verhältnissen sind beide Steuern aber eher als gering einzustufen.
Grundsteuer und Steuer für Mieteinnahmen (bei vermietetem Objekt) müssen unter Umständen auch in Jahren entrichtet werden, in denen keine Mieteinnahmen erzielt werden.
Aufgrund der dargestellten Einschränkungen ist ein Immobilienkauf in der Schweiz etwas Spezielles. Zwar war eine Abschaffung dieser Regelungen 2007 geplant, wurde aber nicht realisiert. Aus diesem Grund sollten vor einem Immobilienkauf in der Schweiz umfangreiche Informationen, auch über einen möglichen Wiederverkauf, eingeholt werden.
Autor:
Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Andreas Messmer
Revisionsexperte (Schweiz), Fachberater für Internationales Steuerrecht
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