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Auflassungsvormerkung

Wer dem Begriff Auflassungsvormerkung zum ersten Mal begegnet, wird ihn sicher als wahres Wortungetüm empfinden. Aber: Die Auflassungsvormerkung hat ihren festen Platz in Verträgen, mit denen eine Immobilie erworben werden soll. Sie sichert die interessengerechte Abwicklung des Geschäfts. Der Begriff übernimmt die Ausdrucksweise des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort wird für die - vertragliche - Einigung über den Eigentumswechsel an einer Immobilie die Bezeichnung Auflassung definiert.

Weiter ist im BGB geregelt, dass zur Sicherung des Anspruchs auf Erwerb von Eigentum oder anderen Rechten an Immobilien eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden kann. Das Bedürfnis für eine solche Vormerkung ergibt sich daraus, dass der Erwerber allein durch den Vertrag noch nicht Eigentümer wird. Dazu muß er noch im Grundbuch eingetragen werden.

Der sofortige Eigentumswechsel ist in der Regel gar nicht gewollt. So muss zum Beispiel der Kaufpreis noch finanziert und bezahlt werden. Möglicherweise sind behördliche Genehmigungen notwendig oder Dritte müssen dem Vertrag noch zustimmen. Auch in vielen andereren Konstellationen würde ein sofortiger Übergang des Eigentums den Interessen der Beteiligten nicht gerecht.

Ohnehin erfordert die Abwicklung eines solchen Vertrages bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch einigen Aufwand.

Es können etliche Wochen, wenn nicht Monate vergehen. In der Zwischenzeit könnte der vertraglich vereinbarte Erwerb massiv beeinträchtigt oder sogar vollständig vereitelt werden. Dabei sind die verschiedensten Variationen denkbar, zum Beispiel:

  • Der Verkäufer überlegt es sich anders, weil ein Dritter mehr bietet;

  • Der Noch-Eigentümer belastet die Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld, für die der Erwerber dann mit dem Grundstück einstehen müßte;

  • Gläubiger des Veräußerers greifen auf das Grundstück zu;

  • Der Veräußerer gerät in Insolvenz.

Diese Risiken werden durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ausgeschlossen. Die Vormerkung bewirkt, dass alle danach erfolgten Grundbucheintragungen gegenüber dem Erwerber unwirksam sind, soweit sie sein vorgemerktes Recht beeinträchtigen. Die Sicherung wirkt umfassend. Sie schützt nicht nur gegen vertragswidriges Verhalten des Veräußerers, sondern verhindert auch den Zugriff seiner Gläubiger oder seines Insolvenzverwalters ( sofern das Insolvenzverfahren erst nach Bewilligung der Vormerkung eröffnet wird ).

Mit der eingetragenen Auflassungsvormerkung erreicht der Berechtigte, dass er das Eigentum so erhält, wie es vereinbart wurde, ohne nachträgliche Beeinträchtigungen.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht erstaunlich, dass in Verträgen, die einen Immobilienerwerb zum Gegenstand haben, in aller Regel auch eine Auflassungsvormerkung vereinbart wird. Sie kann relativ schnell im Grundbuch eingetragen werden und damit ihre Wirkung entfalten. Ein solcher Vertrag bedarf nach dem Gesetz ohnehin der notariellen Beurkundung. Der Notar wird im Vertrag die Auflassungsvormerkung vorsehen, zumindest aber dieses Thema mit den Beteiligten besprechen. Nach der Beurkundung wird er sich auch um den Eintrag im Grundbuch kümmern.

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Kurt Frey

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