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MaBV-Bürgschaft und Gewährleistungsansprüche
Wer Haus- oder Wohnungseigentum vom Bauträger erwerben will, schuldet nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den Kaufpreis grundsätzlich erst, wenn gewisse - in § 3 Absatz 1 MaBV genannte - Voraussetzungen vorliegen. Dazu gehören neben einem wirksamen Vertrag, der dem Bauträger auch kein vertragliches Rücktrittsrecht einräumt, und der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung auch die Sicherung der Lastenfreiheit und dass Vorliegen entsprechender Baugenehmigungen.
Damit ist der Erwerber aber noch nicht hinreichend gegen das Fertigstellungsrisiko abgesichert. Würde er bereits jetzt den gesamten Kaufpreis zahlen und könnte der Bauträger das Gebäude nicht fertigstellen, wäre der für das Gebäude gezahlte Kaufpreis verloren. Dieses Risiko soll durch die gesetzlich vorgesehene Ratenzahlung gemäß Baufortschritt gemindert werden (§ 3 Absatz 2 MaBV). Bauträger, die nicht solange warten wollen, können vorzeitige Zahlungen vom Erwerber verlangen, wenn sie eine so genannte MaBV-Bürgschaft stellen (§ 7 MaBV). Fraglich ist jedoch, ob hierdurch auch Gewährleistungsansprüche des Erwerbers abgesichert sind.
Die erwähnten Bestimmungen in der MaBV wurden ursprünglich als alternative, aber gleichwertige Sicherungssysteme angesehen. So kann sich der Erwerber bei einer Zahlung nach Baufortschritt sicher sein, dass seinen Zahlungen eine entsprechende Leistung des Bauträgers gegenüber steht. Sind Bauleistungen, deren Bezahlung der Bauträger verlangt, mit Mängeln behaftet, kann der Erwerber sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht ausüben und einen Teil einbehalten oder gegebenenfalls mit mängelbedingten Schadensersatzansprüchen aufrechnen.
Bei einer Zahlung aufgrund einer vom Bauträger gestellten Bürgschaft wird letztlich das gleiche Schutzniveau erreicht. Würden darüber hinaus auch noch Mängelansprüche abgesichert, wäre der Erwerber besser gestellt als bei einer Zahlung nach Baufortschritt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) differenziert für die Frage, ob Gewährleistungsansprüche von der MaBV-Bürgschaft umfasst sind, nach Abschlagszahlungen und Vorauszahlungen des Erwerbers. Abschlagszahlungen steht bereits eine entsprechende (wenn auch eventuell nur vorläufige) Leistung des Bauträgers gegenüber. Zahlungen nach Baufortschritt sind deshalb Abschlagszahlungen. Stellt der Bauträger in einem solchen Fall eine Bürgschaft (weil die Voraussetzungen des MaBV noch nicht vorlagen), umfasst diese keine Gewährleistungsansprüche. Der Erwerber kann die Bauleistung selbst oder sachverständig in Augenschein nehmen und die Zahlungen bis zur Mängelbeseitigung zurückhalten.
Sind allerdings in Abweichung von der MaBV Vorauszahlungen an den Bauträger vereinbart, denen noch keine Leistungen gegenüberstehen, besteht für den Erwerber die Gefahr, dass er die Bauleistung nicht auf Sachmängel untersuchen kann. Der Erwerber zahlt insoweit im Vertrauen auf die Fähigkeit des Bauträgers zur mängelfreien Leistungserbringung beziehungsweise deren Nachbesserung. In diesem Fall sind etwaige Mängelbeseitigungskosten von der Bürgschaft mit umfasst.
In keinem Fall sind jedoch folgende Ansprüche durch die Bürgschaft abgesichert:
Ansprüche für Mängel, die erst nach der vom Erwerber als mangelfrei durchgeführten Abnahme auftreten;
Ansprüche des Erwerbers wegen weitergehender Schäden, die über die Rückzahlung hinausgehen (zum Beispiel wegen erwarteter Steuervorteile; wegen Mietausfallschäden; Verzugsschäden in Folge einer Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins).
Potentielle Erwerber sollten den Umfang der Bürgschaft genau prüfen. Schuldet der Bauträger lediglich Abschlagszahlungen, sollte der Erwerber die Möglichkeit zur frühzeitigen Mängelprüfung unbedingt nutzen, bevor er die Zahlung freigibt. Entsprechende Prüfungsmöglichkeiten sollten daher vertraglich festgehalten werden.
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