Rechtsanwälte - Mietrecht (gewerblich)

Ob Schuhgeschäft, Werbeagentur oder Firmensitz eines Malermeisters – sie alle haben gemein, dass sie oft ihr Geschäft in gemieteten Räumen betreiben. Das Gesetz unterscheidet daher zwischen Wohnraummietrecht und gewerblichem Mietrecht. Für das gewerbliche Mietrecht gelten im Vergleich zum Wohnraummietrecht einige Sonderregelungen.

Gesetzliche Grundlage

In Deutschland ist das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die Spezifikation des gewerbliches Mietrechts wird im BGB in den §§ 550 ff. bestimmt. Im Prinzip gelten für das allgemeine Mietrecht wie für das gewerbliche Mietrecht bis auf einige Ausnahmen die gleichen Regeln. Grundsätzlich bedeutet Miete die Überlassung einer Sache gegen ein Entgelt.

Sie wird in einem Mietvertrag zwischen Mieter und dem Vermieter geregelt. Gegenstand eines Mietvertrages könnten demnach auch Tiere sein. Denn: Laut BGB Gelten Tiere als Sache. Denkbar wäre als zum Beispiel, einen Mietvertrag über die Nutzung eines Reitpferdes abzuschließen

Gegenstand des Mietvertrages

In der Regel jedoch handelt es sich bei einem gewerblichen Mietvertrag um Räume. Das Gesetz unterscheidet hierbei zwischen Wohnräumen und gewerblichen Räumen. Wohnräume – das können natürlich auch gemietete Häuser sein – sind dadurch bestimmt, dass sie für den dauernden privaten Gebrauch gemietet werden.

Wohnraum ist zur Einrichtung des Lebensmittelpunktes gedacht und muss die lebensnotwendigen Einrichtungen vorhalten, wie zum Beispiel einen Wasseranschluss, Stromversorgung und WC. Geschäftsräume dagegen dienen dem Zweck des Erwerbs. Solche geschäftlich genutzten Räume können zum Beispiel Arztpraxen, Büros, Ladenlokale und Restaurants oder Gaststätten sein. Darüber hinaus gibt es einige Sonderfälle, wie beispielsweise die private Garage. Die ist kein Wohnraum, dient aber auch nicht in erster Linie dem Erwerb. Der Gesetzgeber unterscheidet deshalb bei der Definitionsfrage nach dem ursprünglichen Nutzungszweck im Mietvertag.

Doppelnutzung

Die Frage, ob das allgemeine Mietrecht anzuwenden ist oder die Sonderbestimmungen des gewerblichen Mietrechts, entscheidet sich danach, ob es sich um Wohnräume oder Geschäftsräume handelt. In diesem Bereich gibt es eine Grauzone von sowohl geschäftlich als auch privat genutzten Räumen. Dies gilt häufig für Freiberufler, die ihren Arbeitsplatz innerhalb der eigenen, privaten Wohnung haben.

Dazu gehören zum Beispiel Anwälte, Journalisten, Steuerberater oder Architekten. Ebenso ist die gewerbliche Kinderbetreuung in den eigenen vier Wänden denkbar, wie sie etwa eine Tagesmutter betreibt. Entscheidend ist in solchen Konstellationen, dass hier nicht ein Mietvertrag, sondern zwei Arten von Mietverträgen vorliegen.

Sonderbestimmungen beim Kündigungsschutz

Für das gewerbliche Mietrecht gelten andere Kündigungsfristen als für Wohnräume. Üblicherweise wird ein Mietvertrag für Gewerberäume für einen längeren Zeitraum und mit fester Laufzeit geschlossen. Oft kommt die Option auf Vertragsverlängerung hinzu. Für die Laufzeit eines solchen befristeten Vertrages ist eine ordentliche Kündigung jedoch nicht gegeben.

Also: Auch wenn ein Mieter von Gewerberäumen seine Geschäftstätigkeit einstellt, hat er kein Kündigungsrecht. Umgekehrt kann auch der Vermieter nicht vor Ende der Laufzeit eines befristeten Vertrages kündigen. Eine einvernehmliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter ist in diesem Fall jedoch nicht ausgeschlossen.