Rechtsanwälte - Maklerrecht

Wann darf ein Makler tätig werden, welche Provision darf er einstreichen und welche Pflichten bestehen zwischen ihm und seinem Auftraggeber? Diese und weitere Fragen klärt das Maklerrecht. Als Teil des zivilrechtlichen Immobilienrechts erfasst es Rechtsfragen über die Beauftragung eines Maklers, wobei es zwischen der Tätigkeit eines Wohnungsmaklers und eines Immobilienmaklers unterscheidet. Während der erste gewerbsmäßig Mietverträge über Wohnraum vermittelt, konzentriert der andere sich auf gewerbsmäßige Kauf- und Mietverträge für Gewerberäume sowie anderer Immobilien. Einige gesetzliche Vorschriften zum Maklerrecht finden sich in den §§ 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Großteil wird jedoch der Rechtsprechung überlassen.

Rechtliche Besonderheiten

Grundlage ist der Maklervertrag, mit dem der Auftraggeber sich verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung einer Immobilie oder Wohnung eine Vergütung zu zahlen. Die sogenannte Courtage ist der Lohn des Maklers, wobei es sich bei der von ihm erbrachten Leistung um die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrages handeln kann. Eine Besonderheit des Maklerrechts ist, dass zwischen Auftraggeber und Makler keine gegenseitigen Hauptleistungspflichten bestehen. Dem Auftraggeber steht es letztlich frei, ob er den vorbereiteten Mietvertrag oder den Immobilienverkauf abschließt. Er bleibt auch nach erfolgreicher Vermittlung „Herr des Geschäftes“. Andererseits ist der Makler durch Abschluss des Maklervertrages nicht dazu verpflichtet, tätig zu werden. Das ist erst dann der Fall, wenn er mit dem Auftraggeber einen sogenannten Maklerdienstvertrag oder Alleinauftrag abgeschlossen hat.

Sorgfaltsverpflichtungen

Dennoch wird mit Abschluss des Vertrages im Maklerrecht ein besonderes Treueverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler begründet. Der Makler ist verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers und auch des Dritten zu wahren. Umgekehrt hat der Auftraggeber ebenfalls seine Sorgfaltsverpflichtung zu erfüllen und Vertraulichkeit zu wahren. Will er zum Beispiel ein geplantes Geschäft nicht mehr abschließen, muss er den Makler umgehend davon in Kenntnis setzen und darf ihn nicht unzulässig um seine Provision bringen. Verletzt der Auftraggeber seine Vertragspflichten, so muss er zwar keine Provision, dafür aber Schadensersatz gemäß §§ 280 BGB zahlen. So soll gewährleistet sein, dass der Makler so gestellt ist, als wäre es erst gar nicht zur Pflichtverletzung gekommen. Der Makler kann für seine vergeblichen Aufwendungen wie Fahrtkosten und Telekommunikationskosten Ersatz verlangen. Er kann nur auf Provision pochen, wenn er eine anderweitige Veräußerung oder Vermittlung der Wohnung oder Immobilie nachweisen kann, für die er eigentlich Provision erhalten hätte.

Besonderes Schutzbedürfnis

Wie für das Mietrecht gilt auch für das Maklerrecht, dass im Bereich des Wohnraums ein besonderes Schutzbedürfnis besteht. Deshalb gelten zum Schutz des Wohnraumsuchenden zusätzliche Schutzvorschriften, die im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) verankert sind. Sie kommen immer dann zur Anwendung, wenn der Makler gewerbsmäßig Wohnraum vermittelt. So ist die Provision eines Wohnungsmaklers auf maximal zwei Netto-Mieten (ohne Nebenkosten) zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt und muss im Vertrag in Bruchteilen oder als Vielfaches der Monatsmiete angegeben sein.