Immer mehr Vermieter sehen sich mit dem Problem zahlungsunfähiger Mieter konfrontiert. Bleiben die Zahlungen häufiger aus, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrages eine logische Konsequenz. Verstreicht die gesetzte Räumungsfrist, ohne dass die Wohnung tatsächlich frei gemacht wird, bleibt dem Vermieter oftmals nur die Klage vor dem zuständigen Amtsgericht, denn einfach einen Möbelwagen vor die Türe zu stellen und die Wohnung gleichsam in eigener Regie zu räumen bzw. räumen zu lassen ist unzulässig.

Die Zwangsvollstreckung auf Räumung einer unbeweglichen Sache

Allerdings ist das Vorliegen eines Räumungstitels jedoch keine Garantie für den Erfolg: Viele Mieter leisten auch dieser durch Urteil ausgesprochenen Aufforderung nicht Folge. In diesen Fällen lässt sich die Räumung nur auf dem Wege der Zwangsvollstreckung erreichen. Hier ist zwischen der in der § 885 der Zivilprozessordnung (ZPO) normierten gewöhnlichen Räumungsvollstreckung und der seit dem 01.05.2013 in § 885 a ZPO verankerten Berliner Räumung zu unterscheiden.

Die gewöhnliche Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO

Mithilfe des § 885 ZPO kann der Gläubiger sein berechtigtes Interesse an einer unbeweglichen Sache realisieren: Im Rahmen der Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger in diesen ein. Dabei ist gemäß § 758 III ZPO auch die Anwendung von Gewalt erlaubt.

Zum Betreten der Räumlichkeiten wird der Gerichtsvollzieher einzig und allein durch einen Räumungstitel befugt. Hierbei kann es sich sowohl um ein Räumungsurteil als auch um eine notarielle Räumungsurkunde oder einen vor Gericht geschlossenen Räumungsvergleich handeln. Ein tauglicher Räumungstitel ist darüber hinaus der im Rahmen einer Immobilienversteigerung erfolgte Zuschlagbeschluss ((§§ 794 I Nr.3 ZPO, § 68 Nr.6 der Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA)).

Eine Durchsuchungsanordnung nach § 758a ZPO ist selbst dann nicht erforderlich, wenn der Schuldner nicht mit der Räumung ist einverstanden ist: Der Gerichtsvollzieher ist auch ohne eine solche zum Betreten der Wohnung befugt. Mitteilungsbedürftig ist jedoch der Zeitpunkt der geplanten Vollstreckung. Zum Zwecke der Räumung darf der Gerichtsvollzieher

• bewegliche Sachen des Schuldners diesem selbst, einem Angehörigen oder einem Bevollmächtigten übergeben (§ 885 II ZPO),
• diese bei Abwesenheit in Verwahrung nehmen (§ 885 III 1 ZPO),
• die Sachen bei ausbleibender Aufforderung der Herausgabe oder einer fehlenden Zahlung der Lagerungskosten verkaufen (§ 885 IV 1 ZO) und
• wertlose Gegenstände vernichten (§ 885 IV 2 ZPO).

Die Berliner Räumung als Sonderfall der Zwangsräumung

Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes zum 01.05.2013 führte der Gesetzgeber eine vereinfachte Form der Zwangsräumung ein: Hier beschränkt sich der an den Gerichtsvollzieher gerichtete Räumungsantrag des Gläubigers auf die Herausgabe des Mietobjekts. Die in der Wohnung befindlichen Gegenstände des Schuldners verbleiben im Rahmen der in § 885a ZPO normierten Berliner Räumung jedoch dort.

Dadurch geraten sie in den Besitz des Gläubigers, der an ihnen sein in § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verbrieftes Vermieterpfandrecht geltend machen kann. Von dieser Regelung ausgenommen sind lediglich Sachen, an denen kein Pfandrecht besteht. Diese muss der Gläubiger herausgeben. Die Missachtung dieser Pflicht begründet einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 I, 823 I BGB. Der Vermieter muss:

• die in der Wohnung verbleibenden Gegenstände verwahren (§ 885a III 1ZPO),
• eine Frist von einem Monat abwarten (§ 885a IV 1 ZPO),
• dem Pfandrecht unterliegende Sachen nach Fristablauf auf dem Wege der öffentlichen Versteigerung verwerten (§§ 1257, 1233 bis 1240 BGB) und
• unpfändbare, verwertbare Gegenstände im Zuge eines freihändigen Verkaufs (§ 385 BGB) oder einer Versteigerung (§ 383 BGB) verwerten.

Unpfändbare Sachen, die nicht verwertbar sind, können gemäß § 885a IV 4 ZPO vernichtet werden. Sofort vernichtet werden dürfen zudem bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offenkundig kein Interesse besteht (§ 885a III 2 ZPO).

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Der Auszug der Mieter ist keine Selbstverständlichkeit: Oftmals bleibt der Erfolg selbst beim Vorliegen eines Räumungstitels aus. Mit der gewöhnlichen Räumung nach § 885 ZPO und der Berliner Räumung nach § 885a ZPO hat der Gläubiger zwei Möglichkeiten, sich den Besitz an einer Wohnung verschaffen zu lassen. Sind auch Sie auf der Suche nach einem auf Zwangsräumung spezialisierten Anwalt, der Ihre Rechte zuverlässig durchsetzt? Bei AdvoGarant finden Sie den passenden Rechtsanwalt.