Wirtschaftsplan
Änderung von Umlage- und Verteilungsschlüsseln im Wirtschaftsplan, Entlastung des Verwalters und / oder des Beirates.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 9. Juli 2010 (Aktenzeichen: V ZR 202/09) über den Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden. Im Rahmen ihrer Eigentümerversammlung hatte sie den Beirat für ein zurückliegendes Wirtschaftsjahr entlastet und über einen Wirtschaftsplan Beschluss gefasst. Der Wirtschaftsplan sollte rückwirkend gelten und seine Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan behalten. In dem Wirtschaftsplan wurde ein Umlageschlüssel zugrunde gelegt, der nicht dem Inhalt der Teilungserklärung entsprach, so aber bereits seit Jahren gehandhabt wurde. Die Beschlüsse wurden angefochten. Nach der Entscheidung des BGH bleibt folgendes festzuhalten:
Die Wohnungseigentümer können einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten auch durch einen Mehrheitsbeschluss abändern.
Dies ergibt sich nicht aus dem Gesetzestext aber aus den Gesetzesmaterialien. Aus diesen lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass diese Beschlusskompetenz auch rückwirkende Regelungen gestattet. Das heißt, dass ein in der Teilungserklärung vereinbarter Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch Beschluss nur für die Zukunft geändert werden kann.
Für die Vergangenheit kommt eine rückwirkende Änderung nur dann in Betracht, wenn hierfür besondere Umstände vorliegen. Das ist zum Beispiel der Fall wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unangemessenen Ergebnissen führt. Wird ein für die Vergangenheit gefasster Beschluss angefochten, so ist es Sache der beklagten Wohnungseigentümer, solche Ausnahmetatbestände darzulegen. Begründet wird dies mit Vertrauensschutzüberlegungen.
Für Beschlüsse zur Instandhaltungs- oder Instandsetzungsrücklage gilt nicht § 16 Absatz 3 Wohnungseigentumsrecht (WEG), sondern Absatz 4.
Danach können die Wohnungseigentümer durch Beschluss von der Vereinbarung in der Teilungserklärung abweichende Verteilungsmaßstäbe nur für den Einzelfall der Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme treffen. In einem Wirtschaftsplan wird jedoch die Kostenverteilung nicht für einen Einzelfall, sondern für eine unbestimmte Anzahl noch nicht feststehender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen getroffen.
Der Umlageschlüssel kann für die Zukunft nicht stillschweigend geändert werden.
Eine konkludente oder stillschweigende Beschlussfassung über die Änderung des Verteilerschlüssels ist nicht dadurch möglich, dass ein geänderter Verteilungsschlüssel ohne weitere Erläuterung in den Wirtschaftsplan eingestellt wird. Andernfalls wäre die erforderliche Transparenz nicht gewahrt. Für einen Kaufinteressenten oder sonstigen Rechtsnachfolger ist allein durch Einsicht in den Wirtschaftsplan dann nicht erkennbar, dass hier gleichzeitig ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels gefasst wurde. Es empfiehlt sich also, hier zunächst einen Beschluss zu fassen, der nur die Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten beinhaltet.
Legt ein Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vor, so ist dies mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen.
Dem Verwalter ist die Entlastung zu versagen. Wird sie trotzdem erteilt, widerspricht dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über einen Verwaltungsbeirat, so gilt dies auch für ihn.
Das könnte Sie auch interessieren:
-
-
Adieu, werdende Wohnungseigentümergemeinschaft? Vorsicht beim Kauf einer Eigentumswohnung!
Weiterlesen
-
Häufig kommt es in Wohnungseigentümergemeinschaften zu Streit, weil sich ein Wohnungseigentümer durch Trittschall, der von einer anderen im Haus belegenen Wohnung ausgeht, gestört fühlt. Solche Situationen entstehen häufig dann, wenn ein Eigentümer beschließt, die Bodenbeläge in seiner Wohnung auszutauschen.
Weiterlesen
-
Der Gesetzgeber krempelt das bewährte Wohnungseigentumsrecht umfassend um. In der Tendenz werden die gesellschaftsrechtlichen Elemente gestärkt, die eigentumsrechtlichen Komponenten geschwächt.
Weiterlesen
-
Nach deutschem Wohnungseigentumsrecht ist das Sondernutzungsrecht die Befugnis, bestimmte Teile des zu einer Immobilie zählenden Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Alle anderen Wohnungseigentümer sind dabei von der (Mit-)Nutzung ausgeschlossen.
Weiterlesen
-
Wie wird eine bauliche Veränderung im WEG-Recht gehandhabt? Welche Maßnahmen werden unterschieden?
Weiterlesen
-
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es mit den vielen juristischen Begriffen kompliziert werden. Häufig wissen Wohnungseigentümer nicht, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Außerdem ist oft unklar, was genau ein Sondernutzungsrechts ist.
Weiterlesen
-
Gartenpflege - auch einfache Sachverhalte können kompliziert sein...oder werden. Es kommt nur auf die handelnden Personen und deren "guten" Willen an. Über allem steht das WEG!
Weiterlesen
-
Kommt es zu Umbauarbeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage, so stellen sich immer wieder Fragen nach dem Schallschutz.
Weiterlesen
-
Immer wieder stellt sich in der Praxis das Problem, was zu tun ist, wenn Mängel am Wohnungseigentum festgestellt werden und folgende Fragen geklärt werden müssen: Tipps für Wohnungseigentümer
Weiterlesen
-
Sinn und Zweck der WEG-Abrechnung ist es, die Einnahmen und Ausgaben festzustellen und anteilig, rechtverbindlich auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Auch soll eine Kontrolle des Verwalters ermöglicht werden, ob dieser alle Einnahmen und Ausgaben realisiert hat. Die Eigentümer erhalten Aufschluss über die Vermögenssituation der WEG. Es handelt sich aber nicht um eine Bilanz oder eine Gewinn- und Verlustrechnung.
Weiterlesen
-
Wem steht die Versicherungsleistung aus einem Gebäudeversicherungsvertrag bei einem Schaden am Sondereigentum zu, insbesondere im Falle der Veräußerung des Sondereigentums?
Weiterlesen
-
Es klingt so einfach: „Mit der WEG Abrechnung werden alle Einnahmen und alle Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Zeitraum eines Kalenderjahres aufgestellt sowie der auf jeden Eigentümer entfallende Zahlbetrag berechnet und dargestellt. Gebildete Rücklagen und die Kontostände werden aufgelistet.“
Weiterlesen
-
Bei der Verkündung des WEG im Jahre 1951 hatte der Gesetzgeber das Bild einer einheitlichen Anlage vor Augen, da hierdurch an das vor dem Krieg bekannte Stockwerkseigentum angeknüpft wurde . Auch die Regelungen der WEG-Reform aus dem Jahre 2007 gehen im Wesentlichen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Gebäude aus.
Weiterlesen
-
In einer Mehrhausanlage empfinden sich die Wohnungs- oder Teileigentümer eines Gebäudeteils oder Gebäudes oft bereits aufgrund dieser räumlichen Abgeschlossenheit als Untergemeinschaft ...
Weiterlesen
-
Eine Eigentümergemeinschaft verklagte ihren Verwalter auf Schadensersatz, weil er die Frist für den Antrag auf Fördermittel zur Umstellung der Wärmeversorgung auf Fernwärme versäumt und die nicht gezahlten 2.000,00 Euro zu erstatten habe.
Weiterlesen
-
Wie kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise über die Installation eines Blockheizkraftwerks beschließen?
Weiterlesen
-
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde im Zusammenhang mit Instandsetzungs- / Instandhaltungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen umfangreich verändert.
Weiterlesen
-
Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau einer WEG-Anlage
Weiterlesen
-
Große Hunde und andere Tiere – Tierhaltung in der Wohnungseigentumsanlage.
Weiterlesen
-
-
Die wesentlichen Rahmenbedingungen wie Laufzeit, Vergütung, Aufgaben und Pflichten werden im Bestellungsbeschluss festgelegt und im Vertrag ausformuliert.
Weiterlesen
-
Die Anfechtung eines WEG-Beschlusses ist häufig das letzte Mittel eines einzelnen Wohnungseigentümers, um seine Interessen durchzusetzen.
Weiterlesen
-
Der Erwerber einer Eigentumswohnung „haftet“ für Hausgeldrückstände des Verkäufers.
Weiterlesen
