Hausgeldrückstände
Der Erwerber einer Eigentumswohnung „haftet“ für Hausgeldrückstände des Verkäufers.
Die Käufer von Wohnungseigentum werden sich in Zukunft noch intensiver um eventuell bestehende Hausgeldrückstände des Verkäufers kümmern müssen. Dies gilt auch für Erwerber in der Zwangsversteigerung.
Nach altem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) haftete der Erwerber von Wohnungseigentum für Hausgeldrückstände seines Vorgängers nur, sofern eine entsprechende, gesamtschuldnerische Haftung in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben war. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Stuttgart vom 1. Dezember 2009, Aktenzeichen 10 S 51/09 ist das nun anders. Das Gericht hat nun klargestellt, dass das im Zuge der WEG-Novelle auch geänderte Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), eine wichtige Durchbrechung dieses Grundsatzes darstellt.
Rückständige Hausgeldansprüche
Rückständige Hausgeldansprüche können danach bevorrechtigt vor fast allen anderen Forderungen (beispielsweise aus Darlehensverträgen) gegen den Voreigentümer so geltend gemacht werden, dass sie aus dem Grundstück selbst befriedigt werden.
Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf Prozent des nach dem ZVG festgesetzten Verkehrswertes. Außerdem können auf diese Weise nur Hausgeldansprüche aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Jahren davor geltend gemacht werden.
Daraus folgt, dass das Grundstück selbst, ohne Rücksicht auf den jeweiligen Eigentümer, für Hausgeldansprüche gegenüber dem Voreigentümer bis zur Höhe von fünf Prozent des festgestellten Verkehrswertes haftet. Dabei handelt es sich um einen dinglichen Anspruch.
Keine Übertragung der Hausgeldrückstände bei Neuerwerb
Ein neuer Erwerber schuldet diese Hausgeldrückstände zwar nicht persönlich. Allerdings kann er sich von der dinglichen Belastung auch als Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht befreien. Voraussetzung für die Geltendmachung der Hausgeldrückstände auch gegenüber dem neuen Erwerber ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rückstände gegenüber dem Veräußerer bereits tituliert hat. In diesem Fall kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Titel auf den Erwerber umschreiben lassen und von ihm die Duldung der Zwangsversteigerung verlangen.
Der Erwerber kann die Hausgeldrückstände gegen den Veräußerer geltend machen, weil der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch auf ihn übergeht. Dieser Anspruch gegen den alten Eigentümer geht aber meistens ins Leere, da er wirtschaftlich sehr klamm ist. Sonst hätte er die Hausgeldrückstände zahlen und die Zwangsversteigerung der Wohnung abwenden können. Daher müssen Erwerber von Wohnungseigentum die Hausgeldrückstände ihres Vorgängers oftmals selbst ausgleichen, da sie ansonsten ihr Eigentum in der Zwangsversteigerung wieder verlieren.
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