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Mietrecht: Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter wird nicht nur durch die individuell im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen bestimmt, sondern auch durch das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte Mietrecht. In den §§ 535 ff. führt es die Rechte und Pflichten der beiden Parteien auf. Letztere lassen sich in Haupt- und Nebenpflichten unterscheiden: Während es sich bei den im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Hauptpflichten um Verpflichtungen handelt, die das Wesen des Rechtsgeschäfts ausmachen, dienen die Nebenpflichten dem Schutz der sonstigen Rechtsgüter des jeweiligen Vertragspartners. Darüber hinaus sind sogenannte Nebenleistungspflichten zu beachten. Diese stehen in der Regel nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis und wirken unterstützend bei der Durchführung der Hauptleistung.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Die Hauptpflichten des Vermieters nennt das Gesetz in § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Der Vermieter muss dem Mieter die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 536 Abs. 1 BGB) überlassen und diesen für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses erhalten. Demnach muss er auftretende Rechts-, Sach- und Umweltmängel beseitigen und Störungen durch Immission beheben. Die Instandsetzungspflicht greift im Falle einer Beeinträchtigung, die nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen oder von diesem zwar verursacht, nicht aber zu vertreten ist, greift. Ihre Grenzen finden sie nicht nur in der völligen Zerstörung der Mietsache, sondern auch bei einer Unverhältnismäßigkeit zwischen dem Aufwand einer Reparatur und dem Wert des Objektes als solchem (vgl. BGH, VIII ZR 342/03). Eine wichtige Nebenpflicht des Vermieters ist die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Hierunter ist zum Beispiel das Streuen der Bürgersteige im Winter zu verstehen, das - wie manche andere Dienste auch - auf den Mieter abgewälzt werden kann. Im Rahmen der Prüfungspflicht obliegt es dem Vermieter, Abflussrohre, Aufzüge und Gasleitungen regelmäßig auf ihre Funktion hin zu untersuchen. Für Elektrogeräte und -leitungen gilt dies nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht (BGH, VIII ZR 32/07). Begehrt der Mieter Einsicht in die Belege über öffentliche Abgaben und Aufwendungen von Betriebskosten, muss der Vermieter ihm diese gewähren (Informationspflicht). Die wichtigsten Rechte des Vermieters stellen hingegen - das Recht auf die Erhöhung der Miete, - das Recht zur Umlage der Betriebskosten, - das Recht zur Untersagung eines Missbrauchs der Räumlichkeiten, - das Recht auf Betreten der Wohnung, - das Recht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf und - das Recht zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug und aus sonstigem wichtigen Grund, etwa wiederholter Störung des Hausfriedens dar.

Rechte und Pflichten des Mieters

Der Mieter steht gegenüber dem Vermieter schon zu Beginn der Mietverhältnisses in der Pflicht: Er muss diesem - sofern vereinbart - eine Mietkaution zahlen, deren maximale Höhe drei Monatsnettokaltmieten betragen darf. Der Betrag kann in drei gleichen Raten überwiesen werden. Eine weitere wichtige Pflicht des Mieters ist die pünktliche und regelmäßige Zahlung der Miete. Diese muss schon im Voraus beim Vermieter eingehen, spätestens aber am dritten Werktag des jeweiligen Monats. Eine wiederholte Verletzung dieser Pflicht berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Stellt der Mieter Mängel an der Mietsache fest, muss er diese umgehend melden. Unaufschiebbare Sicherungsmaßnahmen müssen im Rahmen der Schadensvermeidungspflicht selbst getroffen werden. Im Falle eines Verstoßes ist der Mieter zum Ersatz eventuell entstehender Folgeschäden verpflichtet. Weitere wichtige Rechte und Pflichten des Mieters sind - die Pflicht zur Rücksichtnahme auf andere Bewohner - die Pflicht zur Betreibung der Heizung - das Recht auf Besuch - das Recht auf Untervermietung im Falle eines berechtigten Interesses und - das Recht auf kleinere Veränderungen in der Wohnung.

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