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Corona Pandemie – Mietzahlung und Kündigung

Der Gesetzgeber hat auf die wirtschaftlichen Folgen der Corona Pandemie reagiert und hierzu ein Gesetz erlassen, das Regelungen für diverse Lebenssachverhalte enthält.

Im Mietrecht ist Art 240 § 2 EGBGB die entscheidende Regelung. 

Danach kann ein Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Überräume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt. Diese Regelung gilt nach Absatz 3 auch für Pachtverhältnisse. 

Auswirkungen auf private Mieter 

Soweit Sie Corona bedingt in dem Zeitraum 01. 04 – 30. 06. 2020 Ihrem Vermieter die Miete nicht zahlen können, kann dieser Ihnen das Mietsverhältnis nicht kündigen. Typische Fälle sind der Bezug von Kurzarbeitergeld oder Bezug von pandemiebedingt staatlicher Leistungen. Nicht erfasst sind die Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit von Ihnen als Mieter.

Etwas anderes gilt, wenn Sie bereits vor dem 01. 04. 2020 in Zahlungsverzug mit der Miete waren bzw. regelmäßig unpünktlich die Miete bezahlt haben und in dem gesetzlich vorgegebenen Pandemiezeitraum erneut mit der Mietzahlung in Verzug geraten sind. Der Vermieter kann in dem Fall das Mietsverhältnis kündigen. 

Andere Kündigungsgründe bleiben auch während der covid-19-Pandemie bestehen

Corona schützt nicht davor, dass der Vermieter wegen einem anderen Grund als Zahlungsverzug kündigt. Typische Beispiele sind insoweit die Kündigung wegen Eigenbedarf, Kündigung einer Einliegerwohnung des vom Vermieter bewohnten Haupthauses, Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution oder Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. 

Was gilt für die entstehenden Mietrückstände? 

Das Corona Gesetz sieht kein Leistungsverweigerungsrecht oder Stundungsrecht der Miete vor. Die Miete und Nebenkosten müssen fristgerecht weiter gezahlt werden. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Miete wegen Corona bedingten Zahlungsengpässen des Mieters eine Zahlungsklage auf Zahlung der Miete bei Gericht einreichen. Ein Klageverfahren führt zu erheblichen Kosten, die der Mieter in dem Fall tragen muss. Sinnvoll und geboten ist es, wenn man als Mieter wegen Corona bedingter Kurzarbeit und wegen vielleicht sogar einer Corona Erkrankung mit dem Vermieter rechtzeitig redet und ihm darstellt, dass man gerade die Miete wegen Corona nicht zahlen kann. Die meisten Vermieter werden hierfür Verständnis haben und mit einer ratenweisen Rückzahlung der Mietrückstände einverstanden sein.   

Auswirkungen auf gewerbliche Mieter 

Während im privaten Mietrecht die Corona Regelungen sich im überschaubaren Rahmen auswirken, sieht die Situation im Gewerbemietrecht anders aus: 

Wenn die Behörde den Betrieb des Geschäfts/Ladens des Gewerbemieters untersagt, muss der Gewerbemieter keine Miete mehr an den Vermieter zahlen (bitte Hinweis unter „wichtig“ weiter unten im Text beachten).

Dieses Ergebnis ergibt sich aus den gesetzlichen Regelungen zur Unmöglichkeit der Leistung. Im Mietrecht gibt es hierzu eine Regelung in § 537 BGB. Dieser Paragraph regelt, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit ist, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. 

Nicht von ihm zu verantworten sind höhere Gewalt oder einen Katastrophensituation. 

Ist dem Mieter allein Corona bedingt behördlich untersagt, sein Geschäft zu betreiben, muss er demnach keine Miete an den Vermieter zahlen. Grund: die Ausübung seines Gebrauchsrechts an dem angemieteten Ladenlokal wird ihm wegen Corona untersagt. Für Corona kann er nichts. Im Umkehrschluss zu § 537 BGB wird er als Mieter damit von seiner Zahlungspflicht frei.

Solange der Lockdown und die deshalb erfolgte Schließung des Ladenlokals des Mieters andauert, kann der Vermieter dem Mieter eine ungestörte Nutzung der Gewerberäume auch nicht ermöglichen. Folglich kann auch der Vermieter unverschuldet seinen mietrechtlichen Pflichten nicht nachkommen. 

Ein entsprechender Wegfall der Zahlungspflicht des gewerblichen Mieters setzt also voraus, dass das gesamte Ladenlokal behördlich geschlossen ist und der alleinige Grund für die Schließung die Corona Pandemie ist.

Wichtiger Hinweis zu den jüngsten Pandemieregelungen

Die gesetzlichen Pandemieregelungen und die behördlich angeordneten Schließungen der Geschäfte sind erst vor kurzem erfolgt. Es gibt folglich noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Es spricht allerdings viel dafür, dass die Gerichte diesen Sachverhalt so bewerten werden, wie gerade dargestellt. Es ist allerdings auch nicht ausgeschlossen, dass Gerichte den Sachverhalt anders bewerten werden.  Deshalb dringende Empfehlung: Vorgehen mit Anwalt besprechen.  

In dem Fall, in dem die Behörde den Betrieb eines Geschäfts Corona bedingt untersagt hat, ist auf jeden Fall die Geschäftsgrundlage gestört. Es besteht dann ein Anpassungsanspruch der Parteien, an die neuen Gegebenheiten (§ 311 BGB). Die Parteien müssen miteinander verhandeln, wie der Mietvertrag an die neuen Verhältnisses angepasst wird. Insoweit ist dringend zu empfehlen, diesen Weg zu beschreiten, statt als Gewerbemieter (mit behördlich untersagten Geschäftsbetrieb) einfach Corona bedingt keine Miete zu zahlen.

Da die Sachlage kompliziert und Konflikt trächtig ist, ist es insoweit wichtig, sich anwaltlich beraten zu lassen, bevor man selber keine Miete zahlt bzw. als Vermieter selbst aktiv wird und dem Mieter kündigt und eine Räumungsklage gegen den säumigen Mieter anstrengt.

Über den Autor

Rechtsanwalt Fliege
Essener Strasse 12
26603 Aurich

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Gebiete:

Baurecht (privat), Einkommensteuerrecht, Mietrecht, Pachtrecht, Sozialrecht

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