Kündigung
Interessant für Vermieter, gefährlich für Mieter: Der Bundesgerichtshof (BGH) erleichtert die Wohnungskündigung.
Der BGH hat mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 - Aktenzeichen VIII ZR 107/129 - die Kündigung von Mietwohnungen erheblich erleichtert. Danach könne der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten auch dann kündigen, wenn der Mieter weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Bis dahin war es so: Nach dem Gesetz ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt und länger als zwei Monate dauert. Damit ist es nun vorbei. Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat nun klargestellt, dass Vermieter die Wohnung bereits dann kündigen können, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist.
Der Vermieter muss hierzu allerdings ordentlich kündigen, also insbesondere unter Beachtung der gesetzlichen Fristen.
In seiner Begründung bezieht sich der BGH auf § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach kann ein Vermieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als berechtigtes Interesse ist hier vordergründig der so genannte Eigenbedarf des Vermieters bekannt. Allerdings kann ein solches auch dann vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Genau hierauf bezog sich jetzt der BGH in seiner Entscheidung, in dem er eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eben auch dann annimmt, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und der Zahlungsverzug länger als einen Monat andauert.
Kündigt ein Vermieter unter Berufung auf § 573 BGB und liegen die oben genannten Voraussetzungen vor, dann hilft es dem Mieter auch nicht mehr, noch schnell die Rückstände auszugleichen, um die Kündigung abzuwehren. Eine solche Heilungsmöglichkeit – wie etwa bei fristlosen Kündigungen noch möglich – gibt es bei der fristgerechten Kündigung nach § 573 BGB nicht.
Aus Sicht des BGH sei dies auch nicht unbillig, da die betroffenen Mieter durch die einzuhaltenden Kündigungsfristen ausreichend geschützt seien.
Außerdem habe der Gesetzgeber – obwohl ihm diese Problematik bekannt sein musste – bewusst keine andere Regelung getroffen.
Aus Vermietersicht ist noch zu beachten, dass nach § 573 Absatz 3 BGB bei einer solchen Kündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben mit angegeben werden müssen. Anderenfalls droht die Unwirksamkeit der Kündigung. Andere Gründe finden nur dann Berücksichtigung, wenn sie nachträglich entstanden sind.
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