Schriftform
Aufweichung des Schriftformerfordernisses des § 550 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)?
Der Bundesgerichtshof hatte unlängst zu entscheiden, ob folgende vertragliche Regelung in einem Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt:
„Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe / Übernahme der Mietsache gemäß § 3. Verzögert sich die Übergabe / Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjektes in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges.“
Die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt, erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Hier ist zweifelsfrei geregelt, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt. Zweifel mussten aber hinsichtlich der weitergehenden Regelungen bestehen.
Für den Erwerber ist nicht überschaubar und kaum klärbar wann das Mietverhältnis nach den dort geregelten Voraussetzungen beginnt.
Entsprechend hatte das mit der Sache befasste Berufungsgericht die Auffassung vertreten, der Mietbeginn sei nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Die Parteien hätten genaue Regelungen über den Beginn des Mietverhältnisses vor der tatsächlichen Übergabe getroffen. Sie hätten das, was sie gewollt haben, vollständig und zutreffend in der Urkunde niedergelegt. Maßgeblich sei, dass der Vertragsbeginn für den Käufer bestimmbar sei. Darauf, dass er weitere Nachforschungen anstellen müsse, um den tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses zu ermitteln, komme es nicht an.
Es gebe auch andere Konstellationen, in denen ein Grundstückserwerber alleine aus der Urkunde heraus den tatsächlichen Vertragsbeginn nicht bestimmen könne und er darauf verwiesen sei, sich bei Verkäufer oder Mieter zu erkundigen. Namentlich nennen die Bundesrichter die Konstellation, dass in der Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters vereinbart ist oder der Beginn des Mietvertrages an den Eintritt einer künftigen Bedingung geknüpft ist. Für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB müsse sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Vertrages nicht unmittelbar aus der Urkunde selbst ergeben. Dem Erwerber sei es zuzumuten, sich zu erkundigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2013, XII ZR 104/12).
Das könnte Sie auch interessieren:
-
-
-
Es kommt in regelmäßiger Häufigkeit vor, dass Grundstückseigentümer, die ihre Grundstücke an Kaufinteressenten verkaufen wollen, mit diesen eine Reservierungsvereinbarung abschließen.
Weiterlesen
-
Wenn der Baum des Nachbarn auf das eigene Grundstück ragt… Die Gerichte haben sich immer wieder mit der Frage auseinanderzusetzen, welche Rechte ein Grundstückseigentümer hat, wenn Zweige und Äste von Bäumen, die auf dem Nachbargrundstück stehen, auf sein eigenes Grundstück herüber ragen oder auf seinem Grundstück Laub, Nadeln oder Zapfen von Bäumen niedergehen, die auf dem Nachbargrundstück stehen.
Weiterlesen
-
Im Juni 2015 trat im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) das sogenannte Bestellerprinzip in Kraft. Es sieht vor, dass eine Maklerprovision verbindlich von der Person zu bezahlen ist, die die Maklerleistung auch faktisch beauftragt hat. Diese Regelung ist mit weitreichenden Änderungen der bisherigen Zahlungsmodalitäten einer Maklercourtage verbunden.
Weiterlesen
-
Zur Beschaffenheit einer Sache nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB gehören auch solche Eigenschaften, die ein Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers und/oder seiner Gehilfen erwarten darf. Darunter fallen auch Angaben in den Verkaufsexposés
Weiterlesen
-
Abrechnungsfristen über Betriebskosten für den Fall, dass ein dingliches Wohnungsrecht bestellt wurde
Weiterlesen
-
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird in der Regel die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen, weiter erklärt, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind und er nur in den Fällen der Arglist haftet. Häufig stellt der Käufer nach......
Weiterlesen
-
BGH stärkt Position von Inhabern abgetretener Grundschulden. In der Praxis mussten Grundschulderwerber befürchten, dass ihnen Forderungen gegen den früheren Grundschuldinhaber entgegengehalten werden, wenn...
Weiterlesen
-
Bei dem Verkauf von Grundstücken und gebrauchten Immobilien wird üblicherweise die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. In der Folge kommt es häufig zwischen Verkäufer und Käufer zu Streitigkeiten, wenn sich dann doch Mängel herausstellen, insbesondere dann, wenn der Käufer vor dem Kauf keine hinreichenden Nachforschungen angestellt hat.
Weiterlesen
-
Energieausweis dient nicht dem Schutz des Hauskäufers!
Weiterlesen
-
In Immobilienkaufverträgen, die aufgrund einer Maklertätigkeit zustande kommen, finden sich häufig Klauseln, in denen sich der Erwerber verpflichtet, an den Makler eine Courtage zu zahlen. Der außenstehende Dritte stellt sich dann die Frage, wie solche Klauseln in den Vertrag hineingelangen.
Weiterlesen
-
Die Käuferin erwarb mit notariellem Kaufvertrag von den Verkäufern ein Grundstück mit einem Haus von 1920. Der beauftragte Makler besichtigte mit ihr das Kaufobjekt. Sie macht wegen des arglistigen Verschweigens von Mängeln gegen die Verkäufer und den Makler Schadensersatzansprüche geltend.
Weiterlesen
-
Die Verkäuferin ließ ein Zweifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 342,02 m² durch eine Maklerin vermarkten und gab in deren Formular die Fläche des Hauses zutreffend an.
Weiterlesen
-
Die Verkäuferin schloss in einem notariellen Kaufvertrag mit dem Käufer die Gewährleistung wegen Sachmängeln am Haus aus und erklärte, ihr seien verborgene Mängel nicht bekannt.
Weiterlesen
-
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für die meisten Menschen eine einmalige Angelegenheit.
Weiterlesen
-
Immobilienkauf in der Schweiz - für Ausländer gelten Einschränkungen.
Weiterlesen
-
Der Traum vom Eigenheim - Tipps, damit Ihr schöner Traum nicht zum Alptraum wird.
Weiterlesen
-
Anspruch auf Heizen durch die Heizungsanlage einer benachbarten Doppelhaushälfte?
Weiterlesen
-
Die meisten Privatleute betrachten das Eigenheim aus zwei Gründen als hervorragende Geldanlage:
Weiterlesen
-
Ist auf der Erwerberseite ein ausländischer Staatsangehöriger beteiligt, so ist zu klären, welches Güterrecht für ihn maßgebend ist.
Weiterlesen
-
Wer dem Begriff Auflassungsvormerkung zum ersten Mal begegnet, wird ihn sicher als wahres Wortungetüm empfinden. Aber: Die Auflassungsvormerkung hat ihren festen Platz in Verträgen, mit denen eine Immobilie erworben werden soll. Sie sichert die interessengerechte Abwicklung des Geschäfts. Der Begriff übernimmt die Ausdrucksweise des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort wird für die - vertragliche - Einigung über den Eigentumswechsel an einer Immobilie die Bezeichnung Auflassung definiert.
Weiterlesen
-
Wohl jeder hat schon einmal vom Nießbrauch gehört – aber was genau ist darunter zu verstehen?
Weiterlesen
-
Das Schreckgespenst eines jeden Eigentümers sind Altlasten, denn hinter diesem simplen Begriff steht das Risiko, dass der Boden verseucht sein könnte.
Weiterlesen
-
(Einfaches) Senken der Kosten beim Hauskauf.
Weiterlesen
-
Immobilien als Altersvorsorge - die Eigentumswohnung als Alternative zum Haus.
Weiterlesen
-
Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung - Chancen und Risiken.
Weiterlesen
-
Eine Aufklärungspflicht gibt es in vielen Bereichen und Situationen, so auch beim Immobilienverkauf.
Weiterlesen
-
Streitpunkt Lüften: Vom „Einwohnen" und richtigem Lüftungs- und Heizverhalten.
Weiterlesen
-
Bieten bei einer Zwangsversteigerung: Welche Sicherheiten müssen erbracht werden?
Weiterlesen
-
Keine Gewährleistung ohne den Nachweis, dass zum Vertragsschluss positive Kenntnis vom Schädlingsbefall beim Verkäufer vorlag.
Weiterlesen
-
Die Reiseziele der Deutschen ändern sich, nicht jedoch der Wunsch im Ausland ein kleines Ferienhäuschen zu haben.
Weiterlesen
-
Wie lange bleibe ich als potentieller Käufer durch die Bindungsfrist an mein Angebot gebunden?
Weiterlesen
-
MaBV-Bürgschaft und Gewährleistungsansprüche
Weiterlesen
-
Nicht jeder darf im Verzeichnis aller Grundstücke (Grundbuch) alle beliebigen Daten einsehen.
Weiterlesen
-
Kauf neu errichteter Häuser und renovierter Altbauten: Abgrenzung zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag.
Weiterlesen
-
Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, so genügt er seiner Aufklärungspflicht nicht, wenn er dem Käufer von einem bloßen Altlastenverdacht Mitteilung macht.
Weiterlesen
-
Ist eine Fristsetzung vor dem Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien notwendig?
Weiterlesen
-
-
Alles Ballermann oder was? - Warum die Deutschen die „Zeche“ der Immobilienblase in Spanien zu zahlen haben.
Weiterlesen
