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Grundstück


Heizungsanlage

Anspruch auf Heizen durch die Heizungsanlage einer benachbarten Doppelhaushälfte?

Ein Bauherr hatte auf seinem Grundstück ein Doppelhaus errichtet, das nur über eine einheitliche Heizungsanlage verfügte. Diese Heizungsanlage war in einer der beiden Doppelhaushälften eingebaut und versorgte auch die andere Doppelhaushälfte mit Heizenergie und Warmwasser. Die mitversorgte Doppelhaushälfte veräußerte der Bauherr. Dabei wurde in dem Kaufvertrag eine schuldrechtliche Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die verkaufte Doppelhaushälfte weiterhin mit Wärme und Warmwasser versorgt wird und der Käufer der Doppelhaushälfte die damit verbundenen Kosten trägt. Weiter war vereinbart, dass auch ein Rechtsnachfolger des Verkäufers insoweit verpflichtet sein sollte.

Der Käufer der Doppelhaushälfte verkaufte sodann das Haus weiter. Der mit dem neuen Käufer geschlossene Kaufvertrag enthielt keine Regelung zur Beheizung. Der ursprüngliche Bauherr belieferte von seiner Doppelhaushälfte aus den Käufer weiterhin mit Heizwärme und Warmwasser, kündigte dann aber die Vereinbarung und teilte mit, die Versorgung einzustellen.

Der Bundesgerichtshof hat am 8. Februar 2013 entschieden, dass der Käufer keinen weiteren Anspruch auf Belieferung hat (Aktenzeichen V ZR 56/12).

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis. Aus diesem lassen sich nur dann Ansprüche ableiten, wenn dies für einen „billigen Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheint“. Eine solche Situation ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs in diesem Fall aber nicht gegeben, da es keine zwingenden Gründe gibt, die es gerechtfertigt erscheinen lassen, dass die Doppelhaushälfte des Käufers dauerhaft von dem Nachbarhaus mit Energie versorgt wird.

Berücksichtigt wurde dabei, dass eine dingliche Absicherung der Belieferung nicht erfolgt ist, darüber hinaus der Käufer auch nicht darauf angewiesen ist, dauerhaft mitversorgt zu werden. Schließlich könne er seine Doppelhaushälfte mit einer eigenen Heizungsanlage ausstatten. Dass dies mit Aufwand verbunden ist, er möglicherweise auch ein neues Rohrleitungssystem einbauen muss, sei insoweit ohne Bedeutung.

Auch aus § 1004 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ergebe sich kein Anspruch, da keine Beeinträchtigung des Eigentums des Käufers, die in einer Entziehung oder einer Vorenthaltung des Besitzes bestehe, vorliege. Es gehe hier um Nutzungsmöglichkeiten und nicht um eine Beeinträchtigung des Eigentums. Weiter hat der Bundesgerichtshof geprüft, ob möglicherweise ein Gemeinschaftsverhältnis im Hinblick auf die Heizungsanlage vorliegt. Eine gemeinschaftliche Berechtigung wurde verneint. Insbesondere bestehe kein Miteigentum an der Heizungsanlage. Die Heizungsanlage sei allein Bestandteil des Gebäudes, in dem sie errichtet ist.

Schließlich wurde auch geprüft, ob ein Versorgungsvertrag gemäß § 311 Absatz 1 BGB vorliegt. Eine solche Vereinbarung wurde vom Bundesgerichtshof angenommen. Diese war aber in analoger Anwendung der §§ 604 Absatz 3 und 671 Absatz 1 BGB jederzeit kündbar. Da kein Entgelt für die Mitversorgung geschuldet war, bestand das Recht zur jederzeitigen Beendigung des Vertrages.

Diese Entscheidung birgt einiges an Brisanz. Derzeit werden in Wohngebieten unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung die Einrichtung gemeinsamer Versorgungseinrichtungen für ganze Straßenzüge, etwa in Form kleiner Blockheizkraftwerke, erörtert. Die Entscheidung zeigt, dass es dringend geboten ist, den Anspruch auf Teilhabe an der Versorgung in solchen Fällen dinglich oder gesellschaftsrechtlich abzusichern.

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Rechtsanwaltspraxis Dr. Thalhofer, Herrmann & Kollegen

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Gebiete: GmbH-Recht, Handelsvertreterrecht, Mietrecht (gewerblich)

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