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Eigenheim

Der Traum vom Eigenheim - Tipps, damit Ihr schöner Traum nicht zum Alptraum wird.

Das eigene Heim ist in Deutschland nach wie vor eines der meistverfolgten Ziele, versprechen doch das Häuschen oder die Eigentumswohnung Unabhängigkeit und auch ein Stück Vorsorge fürs Alter. Damit sich aber der Traum nicht zum Alptraum entwickelt, sollten einige Dinge beachtet werden.

Qualitäts-Check

Unabhängig, ob Sie eine neu errichtete oder gebrauchte Immobilie erwerben wollen, so stellt sich stets die Frage nach - meist versteckten - Mängeln, deren Beseitigung Sie später möglicherweise teuer zu stehen kommt. Diese kann im Regelfall nur ein Gutachter entdecken. Bei den heute doch recht üppigen Kaufpreisen ist die Einschaltung eines Sachverständigen bei Stundensätzen von cirka 60 – 80 Euro eine gut angelegte Investition. Entdeckt der Gutachter Mängel, so hilft dies vielfach, den Kaufpreis zu verhandeln.

Kostenfalle

Dass bei neu errichteten Gebäuden noch Erschließungsbeiträge anfallen können, insbesondere in Neubaugebieten, ist hinlänglich bekannt und sollte in der Finanzierung mit kalkuliert sein. Böse Überraschungen kann es allerdings in „älteren“ Gebieten geben, von denen man als selbstverständlich davon ausgehen sollte, dass die Erschließungen längst abgerechnet sind. So wurde in Köln jüngst ein Gebiet erst nach weit über zehn Jahren abgerechnet und in anderen Fällen sind es dann nicht mehr Erschließungs-, sondern nachträglich entstandene Ausbaukosten, die Sie als Erwerber häufig unverhofft belasten können. Wer hier auf Nummer sicher gehen möchte, verschafft sich Gewissheit durch eine Nachfrage bei der Kommune.

Kauf vom Bauträger

Nach wie vor beliebt ist der Kauf vom Bauträger. Das sind Bauprojekte, bei denen ein Unternehmen ein Grundstück mit der gleichzeitigen Verpflichtung zur Errichtung einer Immobilie beziehungsweise von Eigentumswohnungen veräußert. In diesen Fällen haben Sie es in der Hand, die Qualität Ihres Traums schon während der Bauphase überwachen zu lassen. Baubegleitende Betreuung heißt das Zauberwort und ist Garant dafür, dass Sie bereits während der Bauphase Mängel anmelden und so verhindern können, dass Sie sich später nicht mit Nachbesserungen herumschlagen müssen.

Hinzuweisen ist leider auch noch darauf, dass die meist vom Bauträger angeregten Notarverträge nicht unkritisch sind. Schließlich ist der Bauträger - wirtschaftlich betrachtet - der Auftraggeber des Notars mit der Folge, dass sich in diesen Verträgen nicht selten Passagen finden, die den Bauträger begünstigen. Von daher kann es durchaus Sinn machen, einen solchen Vertrag von einem versierten Anwalt prüfen zu lassen. Verhandeln Sie mit dem Anwalt einen Stundensatz!

Erwerb einer Eigentumswohnung

Gebrauchte Eigentumswohnungen sind eine wertvolle und häufig günstige Alternative zu Einfamilienhäusern. Wichtig für den Erwerber ist, dass die Hausgemeinschaft nicht zerstritten ist und es keine baulichen Besonderheiten oder Instandhaltungsstaus gibt.

Harmonische Hausgemeinschaft

Auch wenn eine Hausgemeinschaft nicht unbedingt familiäre Züge aufweisen muss, so ist es doch wichtig zu wissen, dass in der Gemeinschaft nicht ständig „um alles“ prozessiert wird. Wie es um den Rechtsfrieden der Gemeinschaft bestellt ist, können Sie auch dem so genannten Beschlussbuch entnehmen. Gemäß § 24 Absatz 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat der Verwalter ein Beschlussbuch zu führen, in das alle Beschlüsse mit Ort und Datum der Versammlung aufzunehmen sind.

Ebenso sind die Urteilsformeln von gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien im Beschlussbuch aufzunehmen. Die Aufhebung eines Beschlusses zum Beispiel durch Anfechtung ist zu dokumentieren. Da einem jeden Eigentümer auf Verlangen Einsicht in das Beschlussbuch zu gewähren ist, können Sie vom Verkäufer erwarten, dass er ihnen eine Kopie des Beschlussbuches zur Einsichtnahme und Prüfung verschafft.

Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft darf kein Eigentümer vornehmen. Im Zweifel muss er sie zurückbauen. Das hat im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung aber auch zur Folge, dass auch Sie als Erwerber für Rückbauten von unerlaubten Maßnahmen in Anspruch genommen werden können, selbst wenn diese Ihr Verkäufer oder gar sein Vorgänger vorgenommen haben. Sorgen Sie hier für klare Formulierungen im Kaufvertrag.

Instandsetzungsstau und -rücklage

Ob es im Objekt Instandhaltungsstaus gibt und die - hoffentlich - vorhandene Rücklage ausreicht, kann auch der Veräußerer meist nicht eindeutig beurteilen. Von daher ist eine fachkundige Beurteilung durch einen Gutachter in keinem Fall rausgeschmissenes Geld.

Vermietete Eigentumswohnung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erwerben möchten, so ist dringend die Prüfung des bestehenden Mietvertrags angeraten. Wollen Sie nämlich selbst in die Wohnung einziehen, so muss man wissen, dass eine Eigenbedarfskündigung

  • nicht in jedem Fall zulässig ist;

  • erst ab dem Zeitpunkt zulässig ist, ab dem Sie im Grundbuch eingetragen sind und Kündigungsfristen beachtet werden müssen;

  • zeitlich ausgeschlossen ist, wenn der Mieter die Wohnung bereits zum Zeitpunkt einer eventuellen Umwandlung des Hauses in Eigentumswohnungen bewohnt hat und die Umwandlung noch keine (je nach Kommune) drei bis zehn Jahre zurück liegt. Hinzu kommen die gesetzlichen Kündigungsfristen, die natürlich auch noch einzuhalten sind.

In diesen Fällen kann der Traum vom Einzug in die „eigenen vier Wände“ schnell platzen.

Im Regelfall werden die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent), Makler (3,5 bis 6 Prozent), Notar- und Gerichtskosten (1,5 Prozent) meist mit finanziert. Dann fallen ein Prozent für Gutachter- und Anwaltskosten kaum noch ins Gewicht und geben Ihnen die notwendige Sicherheit, dass aus dem Traum vom Eigenheim kein Alptraum wird.

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Über den Autor

Brabanter Straße 53
50672 Köln

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