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Möchten Sie Ihr Traumhaus gemeinsam mit einem Architekten verwirklichen? Bitte nicht ohne Architektenvertrag. Lesen Sie hier nach, worauf Sie beim Abschluss des Vertrages achten sollten!
“Vertrauen ist gut, Verbindlichkeit ist besser!” Dieser Grundsatz gilt auch für die Zusammenarbeit mit Architekten. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sollte man die Leistungen und Pflichten des Architekten gegenüber dem Bauherrn genau und ausführlich in einem Vertrag beschreiben.
Achtung: Der sogenannte Architektenvertrag kann zwar, rein rechtlich betrachtet, auch mündlich zwischen Architekten und Bauherrn geschlossen werden. Aber seien wir ehrlich: Geht es um eine Investition wie eine Immobilie, möchte man im Falle eines Falles ein hieb- und stichfestes Schriftdokument vorlegen können.
Im Architektenvertrag fassen angehender Bauherr und Architekt zusammen, welche Leistungen in welchem Umfang erbracht werden sollen. Die Ausgestaltung kann dabei gemeinsam angegangen werden. Manche Architekturbüros legen dem angehenden Bauherrn aber auch einfach den bereits allen Absprachen entsprechenden Vertrag zur Unterzeichnung vor.
Doch was genau ist Vertragsgegenstand und woran bemisst sich das Architektenhonorar?
Grundsätzlich handelt es sich bei den meisten geschlossenen Architektenverträgen um Werkverträge. Anders als bei einem Dienstvertrag, der die (von einem Projektziel losgelöste) Arbeitsleistung festhält, steht beim Werkvertrag nach § 631 ff BGB das zu erbringende “Werk” im Vordergrund und ist Vertragsgegenstand.
Dieses nicht näher bestimmte “Werk” kann aus dem kompletten Neu-, aber auch aus dem Umbau und der Veränderung bestehender Verhältnisse bestehen. Der sogenannte “Werklohn” wird vereinbart für eine einmalige Leistung, die ohne bedeutende Mängel innerhalb der besprochenen Frist erbracht wird. Die Höhe der Vergütung richtete sich nach dem Werk selbst
In dieser Vereinbarung werden v.a. die folgenden Punkte erläutert und festgeschrieben:
Die vertraglichen Bestimmungen basieren auf der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure bzw. auf dem im BGB festgeschriebenen Werkvertragsrecht.
Die HOAI regelt das Honorar des Architekten, das diese nicht selbst festlegen dürfen. Der Vertrag beschreibt zudem entweder sämtliche Arbeiten (Vollbeauftragung) oder die Beauftragung in unterschiedlichen Leistungspaketen.
Diese untergliedern sich in 9 Leistungsphasen:
Leistungsphase 1 (LP1): Grundlagenermittlung
Leistungsphase 2 (LP2): Vorplanung
Leistungsphase 3 (LP3): Entwurfsplanung
Leistungsphase 4 (LP4): Genehmigungsplanung
Leistungsphase 5 (LP5): Ausführungsplanung
Leistungsphase 6 (LP6): Vorbereitung der Vergabe (Erstellen von Leistungsverzeichnissen)
Leistungsphase 7 (LP7): Mitwirkung bei der Vergabe
Leistungsphase 8 (LP8): Objektüberwachung - Bauüberwachung und Dokumentation
Leistungsphase 9 (LP9): Objektbetreuung
Nicht alle aufgeführten Leistungsphasen müssen zwingend im Architektenvertrag dokumentiert und koordiniert werden. Wenn der Architekt beispielsweise nur während der Planungsphase zu Rate gezogen werden soll, kann sich der Architektenvertrag auch nur auf die Leistungsphasen 1-5 beschränken.
Meist enthalten diese einzelnen „Stufenverträge“ eine verbindliche Verpflichtung des Bauherrn zur weiteren Beauftragung des Architekten. Wer z.B. nach der Leistungsphase 3 ohne Architektenhilfe weiter vorgehen möchte, sollte daher diesen Passus beachten. Häufig wird ein Vertrag über die Leistungsstufen 1 bis 4 abgeschlossen.
Unabhängig von dieser Vertragsgestaltung lassen sich stets individuelle Zusatzleistungen vereinbaren. Das können bestimmte Arbeitsschritte sein oder auch Sonderleistungen aus den HOAI-Angeboten wie etwa die architektonische Gartengestaltung.
Jeder Architektenvertrag braucht ein Leistungsverzeichnis (LV). In diesem werden alle Leistungen des Architekten, die er erbringt, möglichst detailliert beschrieben. Ist das nicht der Fall, hat der Bauherr rechtlich keine Ansprüche auf einzelne Leistungen. Das Leistungsverzeichnis ist vor allem wichtig für die Vorbereitung der Vergabe und listet alle Leistungen des Bauvorhabens auf. Es bildet die Grundlage für das Einholen sowie Vergleichen der einzelnen Aufträge (meist aufgegliedert nach Gewerken). Der Architekt hat die Aufgabe, stets jenes Angebot auszuwählen, das wirtschaftlich am
Ist der Architekt als Planer für Mängel verantwortlich, muss er dafür haften. Diese Architektenhaftung schließt jedoch nicht automatisch Mängel am Bauwerk ein, die in der Verantwortung des beauftragten Bauunternehmers liegen. Das ist nur dann der Fall, wenn diese Mängel zumindest teilweise aus Fehlern des Architekten resultieren – also aus einer mangelhaften Bauüberwachung oder anderen Fehlern.
Von Verzug spricht man, wenn ein Architekt die vertraglich geregelte Leistung nicht bis zum Eintritt der festgelegten Fälligkeit erbringt. In diesem Fall kann ihn der Bauherr mahnen, die Aufgabe innerhalb einer bestimmten Frist zu erledigen. Diese Mahnung kann zwar auch mündlich ausgesprochen werden, allerdings ist aus Beweisgründen bei einer Bauverzögerung die Schriftform immer die bessere Alternative.
Die Frage „Wer haftet für Fehler am Bau?“ ist leider immer wieder ein Thema. Grundsätzlich muss man zunächst einmal zwischen Planungsfehlern und Baufehlern unterscheiden.
Die Bauplanung durch den Architekten muss grundsätzlich den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst entsprechen. Auf dieser Planung basieren alle folgenden Phasen und Schritte durch die ausführenden Unternehmen. Entspricht die Planung durch den Architekten nicht den allgemein geltenden Vorgaben oder ist gar fehler- oder mangelhaft, können Fehler bei der Umsetzung unmittelbar auf ihn zurückgeführt werden
Für sogenannte Baufehler oder Baumängel, die bei der Ausführung des Baus geschehen und nichts mit der Planung des Architekten zu tun haben, haftet dagegen der verantwortliche Bauunternehmer.
Der Laie kann oft schwer feststellen, ob hinter einem Problem ein Fehler bei der Planung oder ein Baumangel steckt bzw. ob der Architekt bei seiner Überwachungsaufgabe geschlampt hat. Um den Bauherren hier zu unterstützen, hat der Gesetzgeber die sogenannte gesamtschuldnerische Haftung geschaffen.
Sie sieht vor, dass Bauunternehmer, Architekten und sonstige Beteiligte an der Bauausführung bei festgestellten Baumängeln zunächst gemeinsam gegenüber dem Bauherrn haften. Dieser kann es sich also aussuchen, an wen er sich für die Geltendmachung seiner Ansprüche wendet. Die Beteiligten müssen anschließend untereinander klären, wer tatsächlich verantwortlich und haftbar ist.
Nicht immer läuft die vertraglich zwischen Bauherrn und Architekten geregelte Beziehung harmonisch. Mitunter stimmt einfach die Chemie zwischen den Beteiligten nicht oder es ergeben sich große Unstimmigkeiten beim Leistungsverzeichnis Bau. Der große Vorteil des Bauherrn gegenüber dem Architekten ist, dass er den geschlossenen Werkvertrag - anders als der Architekt - jederzeit kündigen kann!
Wer einen Architektenvertrag kündigen möchte, kann dies grundsätzlich tun, da es sich dabei laut Gesetzgeber um einen Werkvertrag handelt. Es ist also jederzeit und auch ohne Begründung eine ordentliche Kündigung möglich. Der Architekt darf in diesem Fall die vereinbarte Vergütung maximal bis zur Höhe des vereinbarten Honorars verlangen.
Aber Vorsicht: Sonderregelungen und Pauschalen sind vertraglich möglich!
Er kann in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings auch deutlich höhere Pauschalen für den Fall einer Vertragsauflösung festlegen. Diese Bestimmung sollte man daher genau prüfen, bevor man den Vertrag unterzeichnet.
Jeder weitere Honoraranspruch des Architekten entfällt grundsätzlich immer dann, wenn es zu einer außerordentlichen Kündigung durch den Bauherrn kommt. Wichtige und anerkannte Kündigungsgründe sind zum Beispiel die Abweichung von den im Vertrag geregelten Vorgaben, grobe Mängel und mangelnde Kooperation, das erhebliche und schuldhafte Überschreiten von Baukosten und Vertragsfristen sowie eine längere Erkrankung des Architekten.
Außerdem gibt es noch ein Sonderkündigungsrecht. Der Bauherr kann den mit dem Architekten geschlossenen Vertrag kündigen, sobald er eine grobe Kostenschätzung und erste Skizzen erhalten hat. Der Architekt darf in diesem Fall nur die dafür erbrachten Leistungen verrechnen.
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