Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (IV R 27/03) indiziert das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze nicht zwangsläufig die Nachhaltigkeit. Auch wenn mehr als drei Objekte mit einem einzigen Verkaufsgeschäft veräußert werden, soll das Kriterium der Nachhaltigkeit in der Regel nur dann erfüllt sein, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass noch andere, derartige Grundstücksgeschäfte geplant waren.
Hintergrund dieses Rechtsstreits war, dass die Kläger und Revisionskläger in diesem Verfahren zu gleichen Teilen Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) waren und im November 1986 vier Grundstücke erwarben. Diese Grundstücke waren Bestandteile eines einzigen Gebäudekomplexes. Sie waren mit verschiedenen Wohn- und Gewerbeobjekten bebaut, unter anderem mit mehr als sechshundert Wohneinheiten. Für die freistehenden und selbstständig nutzbaren Gebäude mit einer vermieteten Fläche von über 40.000 Quadratmetern, wurden bewertungsrechtlich mehrere wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (drei Geschäftsgrundstücke, sechs sonstige bebaute Grundstücke, 26 Mietgrundstücke) festgestellt.
Im November 1989 verkauften die Kläger und Revisionskläger diesen Gebaüdekomplex weiter. Sie behandelten in den Feststellungserklärungen der GbR für die Streitjahre 1986 bis 1990 die Einkünfte aus den Wohn- und Gewerbeobjekten als solche aus Vermietung und Verpachtung.
Den Verkaufserlös des Jahres 1990 sahen sie als nicht steuerbare Einnahme aus privater Vermögensverwaltung an.
Das zuständige Finanzamt, das Beklagte dieses Verfahrens war, qualifizierte den An- und Verkauf des Gebäudekomplexes als einen gewerblichen Grundstückshandel und erlies entsprechend geänderte Gewinnfeststellungsbescheide. Das Widerspruchsverfahren hatte keinen Erfolg, sodaß Klage erhoben wurde, wobei das erstinstanzliche Finanzgericht die Klage abwies.
Die dagegen eingelegte Revision hatte Erfolg. Der Bundesfinanzhof (BFH) stellte fest, dass das erstinstanzliche Finanzgericht zu Recht davon ausgegangen sei, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze sei überschritten. Aus der Indizwirkung des Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze konnte das Finanzgericht auch folgern, dass der Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen war.
Allerdings vertritt der BFH die Ansicht, dass das ebenfalls zu beachtende Kriterium der Nachhaltigkeit erfüllt sein muss.
Eine Tätigkeit ist nachhaltig, wenn sie auf Wiederholung angelegt ist, also weitere solcher Geschäfte geplant sind. Werden Wohnobjekte oder sonstige bebaute oder unbebaute Grundstücke mit einem einzigen Verkaufsgeschäft veräußert, hat die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes die Nachhaltigkeit in der Regel nur dann anerkannt, wenn sich aus anderen objektiven Umständen ergibt, dass noch andere, derartige Grundstücksgeschäfte geplant waren.
Dies entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung seit 1991.
Auf die Umstände, die zum Abschluss des Kaufvertrages vom November 1989 geführt haben, kommt es nicht an, da die Kläger den streitigen Grundstückskomplex im Ganzen verkauft haben und nur ein einziger Kaufvertrag geschlossen wurde. Die Ansicht des erstinstanzlichen Finanzgerichts, dass wegen der vier vorhandenen, zivilrechtlich eigenständigen Objekte, notwendigerweise mehrere (vier) Veräußerungshandlungen erforderlich gewesen seien, greift nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofes nicht durch.
Selbst wenn man zivilrechtlich davon ausgehen wollte, dass vier Verträge in einer Urkunde zusammengefasst gewesen wären, wäre dies steuerrechtlich irrelevant. Allein maßgeblich ist, ob lediglich ein einziger Verkaufsentschluss vorliegt, der mit nur einer Handlung umgesetzt wurde. Dies war hier der Fall. Andere objektive Umstände, aus denen sich ergeben hätte, dass die Kläger noch weitere Grunstücksgeschäfte geplant hatten, konnten nicht festgestellt werden.
Aus dieser Entscheidung ergibt sich, dass nicht bereits das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze in gewerblichem Grundstückshandel resultiert.
Vielmehr muss als weiteres Kriterium das der Nachhaltigkeit hinzukommen, das heißt, ein Verkaufsgeschäft muss auf Wiederholung angelegt sein. Dieses Kriterium ist nicht erfüllt, wenn mittels eines einzigen Kaufvertrages mehrere, zusammenhängende Grundstücke veräußert werden. Lässt sich das Kriterium der Nachhaltigkeit nachweisen, so würden aus einem Verkauf gewerbliche Einkünfte erzielt, was jedoch nicht schon dann der Fall ist, wenn mehrere Objekte mittels eines einzigen Kaufvertrages veräußert werden.
Andererseits kommt der Drei-Objekt-Grenze nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes nur Indizwirkung zu. Daher können auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist. Der Drei-Objekt-Grenze bedarf es nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände feststeht, dass die Tätigkeiten mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind.
Stand: 29.01.2009
Originaltext: Steuerrecht Drei-Objekt-Grenze
