Schimmel in der Wohnung, ein Dauerbrenner im Mietrecht.
Tritt Schimmel in einer vermieteten Wohnung auf, besteht ein klassisches Problem zwischen Vermieter und Mieter. Die Verantwortung für die Schimmelursache wird dem jeweils anderen angelastet. Der Mieter beruft sich auf eine bauseitige Ursache. Der Vermieter vertritt die Ansicht, dass der Schimmel auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruhe. Eine Folge des auftretenden Schimmels ist - von gesundheitlichen Problemen ganz abgesehen - dass der Mieter die Miete mindert.
Tatsächlich liegt die Ursache für Schimmel überwiegend im fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter. Diese sparen Heizkosten oder lassen Fenster oft stundenlang offen „gekippt“. Die Ursache klären kann letztlich nur ein Bausachverständiger. Allerdings sollte dieser nicht privat beauftragt werden. Die Gegenseite wird ein solches Gutachten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als parteiisch abwerten, zumindest wenn sie anwaltlich vertreten ist. Richtigerweise leitet man ein gerichtliches Beweisverfahren ein. Dieses kann sowohl der Mieter, als auch der Vermieter veranlassen. Allerdings trägt derjenige, der das Verfahren einleitet, zunächst die nicht unerheblichen Kosten vorschussweise.
Das Gericht bestellt dann einen Sachverständigen für Schimmel, der als neutral anzusehen ist.
Da ein derartiges Verfahren nicht unproblematisch ist und erhebliche Kosten verursacht, sollte ein auf diesem Gebiet versierter Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Das gerichtliche Beweisverfahren nimmt einige Wochen in Anspruch. Zunächst sollten Lichtbilder und eine eidesstattliche Versicherung über das Vorhandensein von Schimmel gefertigt und dem Gericht zur Verfügung gestellt werden. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der vermieteten Wohnung. Das Amtsgericht wird zunächst einen Kostenvorschuss für den Sachverständigen in Höhe von 1.500 bis 2.000 Euro vom Kläger einfordern. Nach Eingang dieses Vorschusses wird das Gericht einen Sachverständigen bestimmen und diesen mit der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens beauftragen. Der Sachverständige wird zunächst einen Besichtigungstermin vor Ort bestimmen, an dem alle Beteiligten anwesend sein sollten. Er schaut sich den Schimmel an, befragt die Mieter nach ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten, lässt sich in der Regel die Heizkostenrechnungen vorlegen und misst die Raumtemperaturen und die entsprechenden Raumluftfeuchtwerte. Anhand seiner so gewonnenen Erkenntnisse fertigt der Sachverständige sein schriftliches Gutachten und reicht dieses bei Gericht ein. Das Gericht lässt das Gutachten dann den Parteien zukommen.
Von der Einleitung des Beweisverfahrens an, der Beauftragung des Sachverständigen durch das Gericht, der Ortsbesichtigung, der Fertigung des schriftlichen Gutachtens und seiner Versendung vergehen erfahrungsgemäß etliche Wochen. Ein Zeitraum, in dem der Vermieter Monat für Monat nur die wegen dem Schimmel geminderte Miete erhält. Wenn der Sachverständige zum Ergebnis kommen sollte, dass die Ursache für den Schimmel bauseits, also im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, ist die vom Mieter vorgenommene Mietminderung gerechtfertigt. Eine Nachforderung ist für den Vermieter ausgeschlossen. Ferner verbleiben die bis dahin aufgewendeten Kosten des Beweisverfahrens, bestehend aus Gerichts-, Sachverständigen- und Anwaltskosten, die zusammen sicherlich im vierstelligen Bereich liegen, beim Vermieter. Schließlich ist der Vermieter verpflichtet, den Schimmel auf seine Kosten fachmännisch beseitigen zu lassen. Diese Kosten liegen ebenfalls im vierstelligen Bereich.
Unter Umständen muss der Vermieter sogar für eine vorübergehende anderweitige Unterkunft der Mieter aufkommen und für durch den Schimmel verursachte Folgeschäden, zum Beispiel an Möbeln und Kleidung.
Sollte der Sachverständige zum Ergebnis kommen, dass die Ursache für den Schimmel im fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters liegt, ist dieser dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Er muss nicht nur die Mietminderung nachentrichten, sondern hat dem Vermieter den entstandenen Schaden vollumfänglich zu erstatten. Dieser Schaden umfaßt die Ausgaben des Vermieters für das Beweisverfahren mit Gerichts-, Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten, sowie die fachmännische Beseitigung des Schimmels. Eventuell kommen noch Rechtsanwaltskosten für eine außergerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwaltes hinzu.
Sollte das schriftliche Sachverständigengutachten von einer Partei in Frage gestellt werden, wird das Gericht einen Verhandlungstermin bestimmen, in dem der Sachverständige persönlich angehört wird. In der Regel löst die persönliche Ladung des Sachverständigen zu diesem Anhörungstermin eine weitere Kostenvorschusszahlungspflicht aus. Mit Erstellung des schriftlichen Gutachtens und des Ablaufes einer in der Regel vierwöchigen Einwendungsfrist, beziehungsweise des persönlichen, gerichtlichen Anhörungstermines des Sachverständigen ist das Beweisverfahren beendet.
Im Beweisverfahren trifft das Gericht keine Entscheidung über die Kostentragungspflicht hinsichtlich des Verfahrens. Sofern sich der Unterlegene nicht außergerichtlich verpflichtet, sämtlich angefallene Kosten zu übernehmen, kommt es zum Prozess. Dort entscheidet das Gericht dann darüber, wer außer für die Kosten der Schimmelbeseitigung und der Mietminderung, für die Kosten des Beweisverfahrens aufzukommen hat.
Stand: 15.02.2011
