Abnutzung oder vertragswidrige Beschädigung - oftmals entscheiden das die Gerichte. Veränderungen durch normale Abnutzung muss der Vermieter hinnehmen, sie sind mit der Miete bezahlt. Allerdings steht dem Vermieter bei vertragswidrigen Beschädigungen grundsätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Die Unterscheidung ist kompliziert, weil es keine klare gesetzliche Regelung gibt, was eine normale Abnutzung ist und was als Beschädigung gewertet werden muss. Hier helfen oft nur Beispiele weiter oder die Auslegung durch einen Richter.
Zur Abnutzung gehören zum Beispiel Schattierungen auf der Tapete durch das Aufhängen von Bildern, ein im üblichen Maße abgelaufener Teppichboden oder Druckstellen durch das Aufstellen von Möbeln. Auch Verfärbungen der Fugen im Bad sind eine normale Abnutzung. Gemäß der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ist es Aufgabe des Vermieters, die Wohnung - und damit auch die Fugen - instand zu halten.
Die so genannten Schönheitsreparaturen sind von dieser Regel jedoch ausgeschlossen.
Wenn im Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam geregelt sind, sind diese ein Sonderfall der Abnutzung. Diese Renovierungspflichten darf der Vermieter auf den Mieter abwälzen. Möglich ist das aber nur für das Tapezieren oder Anstreichen von Wänden, Decken und Heizkörpern. Die Wohnungstür und die Fensterrahmen muss der Mieter nur von innen lackieren, nicht von aussen.
Von „vertragswidrigen Beschädigungen” sprechen Juristen wenn die Wohnung mehr als üblich verschlissen wird. Typische Beispiele sind ein übermäßiges Anbohren von Fliesen im Bad, Nikotinablagerungen durch exzessives Rauchen oder Schäden infolge von Einbauten des Mieters. Dabei sind eine Handtuchstange, eine Duschablage oder Bohrlöcher im Bad für einen Spiegel meist noch in Ordnung. Aber wurde die Wand durch etliche Bohrlöcher zum sprichwörtlichen „Schweizer Käse” oder hat der Teppich einen großen Brandfleck (oder viele Kleine), kann dies eine vertragswidrige Beschädigung sein.
Ein Kriterium für eine Beschädigung ist, ob der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat.
So wäre Vorsatz, wenn der Teppich als Aschenbecher benutzt worden wäre, jedoch reicht für Fahrlässigkeit schon aus, wenn versehentlich ein Brandloch in den Teppich kommt, die Kerze tropft oder ein Glas Rotwein umkippt. Zahlen muss in diesen Fällen jedenfalls der Mieter.
Beiden Seiten kann ein Übergabeprotokoll helfen. Um einen Streit zu vermeiden, empfehlen Experten Übergabeprotokolle beim Ein- und Auszug einer Mietpartei in, beziehungsweise aus der Wohnung. Außerdem sollten Mieter und Vermieter bei Wohnungsübergaben immer Zeugen mitbringen und / oder den Zustand der Abnutzung mit einer Videokamera oder einem Fotoapparat dokumentieren.
Stand: 27.01.2010
Originaltext: Mietrecht Abnutzung
