Immobilienrecht - Minderwert

AdvoGarant

Merkantiler Minderwert bei Gebäuden.

Von einem merkantilen Minderwert spricht man, wenn der Verkaufswert (zum Beispiel einer Immobilie) gemindert wird, obwohl ein technischer Mangel vollständig beseitigt wurde. Das tritt häufig auf, wenn bei einem möglichen Kaufinteressenten der Verdacht besteht, dass immer noch verborgene Mängel vorhanden sein können. Für den hochqualifizierten, technischen Sachverständigen ist diese Auffassung der Rechtsprechung nur schwer verständlich, da es für ihn nur die Frage gibt, ob der Mangel nach den Regeln der Technik beseitigt wurde oder nicht.

Beispiel: Das Nachbarhaus eines Immobilienbesitzers wurde durch eine Gasexplosion zerstört. Die Medien hatten sich mit diesem Schadensfall intensiv beschäftigt. Der Schaden am Haus des Eigentümers war vollständig ersetzt worden, außer der merkantile Minderwert.

Das Landgericht hatte zur Ermittlung dieses merkantilen Minderwertes einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus dem Bereich der Architektur und Baustatik beauftragt. Dieser hochqualifizierte Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass nach seiner Einschätzung kein technischer Mangel mehr vorliege, nachdem das Haus instand gesetzt worden ist.

Erst in der zweiten Instanz gelang es, aufgrund des Gutachtens eines Sachverständigen aus dem Bereich des Maklerwesens den merkantilen Minderwert heraus zu arbeiten. Allein aufgrund der Vielzahl der Presseveröffentlichungen über den Schadensfall wird jeder mögliche Kaufinteressent vermuten, dass die gewaltige Explosion doch Beeinträchtigungen an der Bausubstanz herbeigeführt haben könnte, die derzeit (noch) nicht feststellbar sind. Bei einem derart schweren Explosionsschaden beschleicht die Kaufinteressenten einfach ein naturwissenschaftlich nicht fassbares Unbehagen, das möglicherweise vom Kauf abhält oder sich jedenfalls in einer Kaufpreisreduzierung niederschlägt.

Hier spricht man dann vom merkantilen Minderwert.

Die Bestimmung dieses Minderwertes ist zwar mit subjektiven Wertungen verbunden, muss aber nachvollziehbar und nachprüfbar sein. Zunächst muss sich ein Sachverständiger die Frage stellen, ob der beseitigte Gebäudeschaden überhaupt Anlass gibt, über einen merkantilen Minderwert nachzudenken. Dies ist zum Beispiel dann nicht der Fall, wenn durch einen Sturmschaden ein Dach abgedeckt und ein neues Dach errichtet wurde. Unabhängig von den ganz erheblichen Kosten für die Dacheindeckung ist hier nicht von einem merkantilen Minderwert auszugehen. Ein Kaufinteressent wird vielmehr das neu eingedeckte Dach sogar als eine Wertsteigerung des Gebäudes ansehen.

Wenn das Gebäude einen Hausschwamm hatte, der vollständig beseitigt wurde, liegt der Fall anders. Dann herrscht bei einem Erwerber das Unbehagen vor, dass dieser Hausschwamm möglicherweise doch erneut auftreten kann. Es ist also nur dann ein merkantiler Minderwert zu berücksichtigen, wenn trotz der vollständigen Mängelbeseitigung ein naturwissenschaftlich nicht näher fassbares Unbehagen bei dem Kaufinteressenten verbleibt, dass der Schaden nicht vollständig beseitigt wurde.

Weiterhin ist beim merkantilen Minderwert zu berücksichtigen, inwieweit der Gebäudeschaden in Presse und Medien behandelt wurde.

Das gilt auch, wenn ein Gebäude bereits bei seiner Errichtung mit derart vielen Baumängeln behaftet ist, dass es zum Tagesgespräch der Örtlichkeit geworden ist. Auch die Ermittlung der Schadenshöhe ist von entscheidender Bedeutung. Hier wird man mögliche Sanierungskosten bei einem möglichen Wiederauftreten des Schadens zugrunde legen müssen. Liegen die möglichen Beseitigungskosten unterhalb von zehn Prozent des Verkehrswertes eines mangelfreien Gebäudes, dürfte ein merkantiler Minderwert bei einem Gebäude zu verneinen sein.

Auch die subjektive Minderbewertung, die allein darauf beruht, dass ein möglicher Käufer es für denkbar hält, dass die Sanierungsmaßnahme erfolglos gewesen sein könnte, muss berücksichtigt werden. Hier muss der Sachverständige den Markt erforschen - gegebenenfalls auch beim Makler nachfragen - inwieweit dieses Unbehagen eines Kaufinteressenten sich auf den Kaufpreis niederschlägt.

Für den merkantilen Minderwert ist auch das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Je älter das Gebäude ist, desto geringer ist der merkantile Minderwert anzusetzen.

Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, ob es sich zum Beispiel um ein wertvolles, denkmalgeschütztes Gebäude handelt oder um einen zweckmäßigen Bürobau. Bei der Ermittlung des Minderwertes sind also die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Die Forderung nach Ersatz des merkantilen Minderwertes rechtfertigt sich aus zwei weiteren Überlegungen:

  • Grundsätzlich hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer eine Mitteilungspflicht für vorangegangene, schwerwiegende Bauschäden. So sind jedenfalls frühere Schwammschäden einem Kaufinteressenten mitzuteilen.

  • Weiterhin ist zu beachten, dass die Rechtsprechung bereits dann eine arglistige Täuschung annimmt, wenn der offenbarungspflichtige Verkäufer das Vorliegen eines Mangels nur für möglich hält, diesen aber gegenüber dem Käufer nicht offenbart.

Ein Gutachten zum merkantilen Minderwert muss nachvollziehbar sein. Ein Sachverständiger macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er nachlässig Ermittlungen zum merkantilen Minderwert eines Gebäudes vornimmt.

Stand: 09.03.2011

Weitere Publikationen des Autors:


Finden Sie ganz in Ihrer Nähe spezialisierte

Rechtsanwälte Steuerberater Sachverständige Mediatoren
Wirtschaftsprüfer Vereid. Buchpr. Notare Patentanwälte
Ihr Standort:     

Ihre persönliche Beratersuche für Ihr spezielles Problem 0800 – 909 8098 (kostenfrei)