Bankrecht - SAB-Fonds

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Bankenhaftung bei Finanzierung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds - auch SAB-Fonds sind betroffen.

Derzeit sehen sich zahlreiche Anleger in geschlossenen Immobilienfonds der Rückforderung ihrer erhaltenen Ausschüttungen durch die Fonds ausgesetzt. Das Argument ist immer das Gleiche: Nur so könne eine drohende Liquidation oder Insolvenz des Fonds vermieden werden. Das bedeutet in den meisten Fällen natürlich auch, dass der Anteil selbst einen erheblichen Wertverlust erlitten hat.

Ein Beispiel dafür sind die SAB Immobilienfonds. Die SAB-Fonds wurden häufig teilweise oder vollständig über die BHW-Bank AG finanziert. Meist wurden die Anteile über Finanzvermittler vertrieben, deren Mitarbeiter die Anleger im häuslichen Bereich für den Beitritt zu diesen Fonds warben. In solchen Fällen kommen sowohl für den Beitritt zum SAB-Immobilienfonds als auch für den Darlehensvertrag die Regeln über so genannte Haustürgeschäfte zur Anwendung. Der Dreh- und Angelpunkt bei Haustürgeschäften ist die Frage, ob die in den Vertragsurkunden enthaltene Widerrufsbelehrung wirksam ist. Darüber hinaus müssen der Darlehensvertrag und der Beitritt zum Fonds so genannte verbundene Geschäfte sein, was bei den SAB-Fonds häufig der Fall ist.

Liegen diese Voraussetzungen vor, besteht für den Anleger eine erfolgversprechende Möglichkeit, sich von dem Engagement im SAB-Fonds weitgehend schadlos zu lösen.

In einem konkreten Fall klagte ein Anleger gegen die Bank unter Hinweis auf die fehlerhafte Widerrufsbelehrung und das verbundene Geschäft. Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Hagen braucht der Anleger das Darlehen nicht zurückzuzahlen und die Bank musste ihm seine Bareinlage erstatten. Die Berufung der Bank gegen dieses Urteil wurde durch das Oberlandesgericht Hamm zurückgewiesen. In solchen Fällen muss die Bank dem Anleger auch die gezahlten Zinsen erstatten. Allerdings muss sich der Anleger im Gegenzug die Ausschüttungen anrechnen lassen, falls diese nicht zwischenzeitlich an den Fonds zurückgezahlt wurden und seine dauerhaft verbleibenden Steuervorteile. Die Bank wird verpflichtet, den Anteil des Anlegers zu übernehmen, so dass sich der Anleger auch von dieser Bürde befreien kann.

Voraussetzung dafür, dass die Regeln zum Haustürwiderruf zur Anwendung kommen, ist, dass eine so genannte Haustürsituation vorliegt. Diese ist dann gegeben, wenn ein Vermittler von Kapitalanlagen aus eigener Initiative an einen Anleger herantritt, diesen zu Hause aufsucht und ihm den Anteil dort vermittelt. Das LG Hagen hat entschieden, dass im Fall des SAB-Fonds die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag unwirksam ist. Die Entscheidung beruht auf einem Urteil des Bundesgerichtshofes und ist von weitreichender Bedeutung, weil zahlreiche Darlehensverträge zur Fondsfinanzierung gleichlautende Widerrufsbelehrungen enthalten. Die Chancen von Anlegern, sich von solchen Kapitalanlagen zu lösen, haben sich damit wesentlich verbessert.

Die zweite Hürde, die bei einer solchen Fallkonstellation übersprungen werden muss, stellt das so genannte „verbundene Geschäft“ dar.

Dabei müssen der Beitritt zum (SAB-)Fonds und der Kreditvertrag eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist dann der Fall, wenn die Rolle der Bank über die des Kreditgebers hinaus geht. Auch dies kann bei geschlossenen Immobilienfonds häufig festgestellt werden, da sich die Banken oftmals der Vertriebe der Fondsinitiatoren bedienen, um ihre Kreditverträge an den Mann zu bringen. In diesem „Bedienen“ sieht der Bundesgerichtshof das entscheidende Kriterium für das Verbundgeschäft. Als Kriterien für den Begriff des „Bedienens“ gelten zum Beispiel, wenn der Vertrieb Formulare der Bank benutzt, das Kreditinstitut dem Fonds eine Finanzierungszusage erteilt, die Bank eine Vielzahl von Anlegern finanziert oder gar an dem Fonds oder der Gesellschaft des Initiators beteiligt ist. Auch das Verbundgeschäft wurde im Falle des SAB-Fonds im Hinblick auf die BHW-Bank festgestellt.

Für Anleger, die ihren Kreditvertrag nach dem 1. November 2002 abgeschlossen haben, stellt sich die Situation als noch günstiger dar, da hier allein auf die Widerrufsbelehrung des Kreditvertrages abgestellt werden kann. Die Notwendigkeit des Vorliegens eines Haustürgeschäftes ist in diesen Fällen nicht mehr gegeben. Es genügt das verbundene Geschäft zwischen dem Erwerb des Fonds und dem Darlehen, um die oben beschriebenen Rechtsfolgen auszulösen. Anleger in solchen Fonds sollten sich fachkundig über die Erfolgsaussichten gegen das ihren Fondsbeitritt finanzierende Kreditinstitut beraten zu lassen.

Stand: 11.11.2011

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